夹层融资具有灵活性高、门槛低的优势。对于房地产商来说，可以根据募集资金的特殊要求进行调整，股权进去后还可以向银行申请贷款，资金回报的要求适中；对于项目要求较低，不要求“四证”齐全，投资方对控制权的要求较低，不会深入参与管理。对夹层融资的提供者而言，还款方式灵活，投资风险比股权小；退出的确定性较大，比传统的私有股权投资更具流动性。

            对于房地产商来说，夹层融资的缺点一是费用高，由于产品非标准化,信息透明度低,其资金费用高于抵押贷款2-8个百分点；二是法律架构复杂,法律费用远高于抵押贷款，其协议签署过程涉及借款者,抵押贷款投资人和夹层投资人三方,耗时耗力。而夹层投资人最大的风险则是借款者破产。
            在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35％，同时具备二级以上开发资质的政策。
            与REITS相比，夹层融资更能解决四证齐全之前燃眉之急的融资问题。REITS要求项目已经正常经营，有稳定的租金收入，但开发商资金最紧缺的时候往往是四证齐全之前，因为这个阶段开发商无法向银行贷款，这时如果有夹层融资进去，使项目能够符合银行贷款要求，项目就能顺利启动。
            在我国尚无法规明确支持夹层融资，因此鲜见该方式融资的案例。相信《产业基金法》出台后，夹层融资可以解决短时期内REITS海外上市远水解不了近渴的问题，成为国内房地产融资的生力军。
            （七）房地产信托融资
            防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。
            信托融资的主要缺陷。一是融资规模小，2005年1至11月新发房地产信托计划共募集资金123.5亿元，而同期新增房地产贷款超过3000亿元，融资规模不到房贷的1/20，几个大的房地产项目融资总额就能上百亿元，因此信托融资还远远满足不了市场需要。二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求。信托产品不得通过公共媒体进行营销宣传等，这直接导致信托产品的认知程度和受众面相对较为狭窄，使得寻找转让交易对象的成本极高。这些均限制了信托流通市场的形成,信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格。三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。
            自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2002年7月，以“新上海国际大厦资金信托计划”为标志，房地产信托融资逐渐成为我国房地产融资格局中的重要一环。
            2003年6月5日中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷的通知》(
            “121文件”)，紧缩的房地产信贷政策导致作为替代融资渠道的房地产信托“井喷”式发展。而其中某些为“过桥”式贷款，投资于房地产企业的资本金，令其达到30%的标准，再获取银行贷款，信托贷款由此退出。为防范金融风险，国家对房地产信托有种种限制性规定，如资金信托计划不超过200份和50个投资人，限制中小投资者的加入。2004年2月，银监会下发“房地产信托指引”，信托业内称之为“信托的121”，至此，发放信托贷款也要求房地产商达到30%自有资本的要求，因此2004年2、3季度房地产信托融资规模大幅回落。2004年12月下旬，银监会下发《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》，赋予地方监管者对集合资金信托计划发行的最终否决权，这使得随后的2005年一季度房地产信托融资再次下滑。
            2005年9月中国银监会下发了《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发[2005]212号)，提示信托投资公司密切关注房地产业务风险，规范经营行为，并进一步提高了房地产信贷发行的门槛，随即在10月房地产信托发行数量和规模即出现短暂的回落。而11月份发行数量和规模都创造了历史新高,这说明信托融资与房地产市场的风险收益吻合度较高，有很强的市场生存能力。
            （八）项目融资
            项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
            项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。
            传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因为各开发阶段对资金的需求量不同。因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。
            1. 如何实现有限追索
            追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。
            2. 如何分担项目风险
            风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。
            3. 如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本
            商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。
            4. 如何实现投资者对项目百分之百的资金要求
            项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。
            5. 如何处理项目融资与市场安排之间的关系
            对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定。因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。
            6. 如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略
            长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策,仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。
            7. 如何实现投资者非公司负债型融资的要求
            这是商业房地产项目融资的核心内容。
            项目的基本融资模式主要有三方面的特征：
            　　a. 在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。
            b.
            在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。
            c.
            时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式；
            BOT 项目融资模式。
            （九）开发商贴息委托贷款
            开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。
            2004年，北京市商业银行与北京房地产开发商今典集团联手推出“开发商贴息委托贷款”业务。今典集团出资2亿，通过北京市商业银行，以“贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者，目的在于以弥补“121”文件出台“封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。
            对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。
            对于住宅房地产开发商来讲，委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题，实现提前销售。按照央行121号文件的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房贷款的按揭。因为目前中国商品房销售中大多数购房者是靠贷款才能够买得起房子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子卖出去。因此这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生的。利用开发商贴息的委托贷款，以通过贴息委托贷款进行销售，这比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间。
            开发商可以利用委托贷款的周转迅速回笼资金，利用较低的成本进行销售融资。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商35%自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。
            开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。
            （十）短期融资券
            短期融资券指企业依照法定程序发行的，约定在3、6或9个月内还本付息的，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券是我国借鉴成熟市场经济国家中商业票据(commercial
            paper，简称CP)的一项金融创新。
            短期融资券从2005年5月开始发行至今，一直以较快地速度发展。短期融资券在2005年7月、9月、11月的发行量累积额分别为229、512、1041亿元，截至2006年1月初发行规模已达到1392亿元，相当于同期贷款规模的9.1%。
            短期融资券所具有的利率、期限灵活,
            周转速度快、成本低等特点，这无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。目前，1年期贷款利率高达5.58%，而1年期短期融资券发行利率仅在2.92%至2.94%之间（不同信用等级企业发行的融资券利率不同）。
            2005年5月23日公布的《短期融资券管理办法》，为企业利用短期融资券这种融资方式提供了有力的法律保障和依据。从《管理办法》看，短期融资券的发行倾向于实行的市场化运作，这是我国债券市场摆脱长期的行政性干预的开端。例如，《办法》第十六条规定，央行自受理合格的备案材料之日后起20个工作日，就需要向申请企业下达备案通知书，并核定企业发行的最高余额；根据第十二条、十四条和第十八条规定，短期融资券实行余额管理，只要融资券余额不超过企业净资产的40%，企业在获准发行后即可自行选择发行日期、发行规模和发行价格，每次发行仅需提前5个工作日备案即可。