短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，大型房地产企业占据较大的优势。《短期融资券管理办法》对申请发行融资券的企业没有规模上的任何限制，但在短期融资券启动的初级阶段，发债企业之间存在较为激烈的竞争。由于目前短期融资券的发行实行承销制，能否发行由承销商和发行企业协商决定，那么承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。因此，目前已发行短期融资券的多是大型企业，多数中小型企业还很难直接利用这种融资渠道。
（十一）融资租赁
根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。
出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下，出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。租约灵活，租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人定做灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。此外还具有促进房地产销售,降低房屋使用门槛等优势。
目前看来，放松对融资租赁的监管束缚将成为决定其发展潜力的重要因素之一。从现在《融资租赁法》的立法进程看，新法将明确规定商务部单独监管此类业务和机构，该法预计于2006年年底正式出台，制度上的松绑将使房地产融资租赁获得较大发展。
（十二）房地产证券化
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。其内涵要求是为金融机构进行低成本融资并增加资产流动性和安全性,满足机构和个人投资者对证券投资的需求。
就当前我国房地产融资情况看，一方面我国房地产开发企业缺少资金支持;另一方面国内商业银行面临潜在的巨大金融风险。而房地产资产证券化有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，从而缓解银行压力。因此，积极推动我国房地产证券化的进程意义重大。
我国房地产证券化可以有以下四种模式可供选择：
（1）新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目，宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目，采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。采取封闭式，基金投资者保留了投资资产的流动性，基金发行者也没有提前赎回的风险，从而保证了投资的稳定性，有利于其取得中长期投资收益
（2）对于旧城区改造，可采取土地使用权信托模式。具体操作上，可由土地使用权所有者，向房地产开发公司信托土地使用权，取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式，筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后，所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后，由信托受益凭证持有人分享，从而终结信托关系。
（3）为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题，可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司，以需回笼的房地产开发建设资金为限，对外发行股票，并由此增加该项资产的流动性。若房地产发生增值，则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑，可为该房地产项目设立单项契约型基金，对外公开发行可转让的受益凭证。基金管理人员负责对该项房地产资产的管理及运用，所获收益在扣除相关费用后，由受益凭证持有人分享。
（4）房地产抵押贷款的证券化。即对住房抵押贷款债券进行拆分整合并销售的过程，即住房抵押贷款机构将其持有的抵押债券汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，转化为可在金融市场上流通的证券，进而通过发行证券在资本市场上进行流通，完成住房抵押贷款机构将抵押贷款由债券变现的过程。
从美国实施资产证券化的程度看，美国资产证券化市场规模已达到7.1万亿美元，约为同期美国国债市场规模的两倍，其中住房抵押贷款支持证券的比例占40%以上，抵押贷款支持证券高达2.8万亿美元，占整个住房贷款总额的75%以上。而我国的资产证券化却仍处于起步阶段。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段, 因此不应该面面俱到,
而应当有重点地选择突破口。从目前条件看，我国的房地产证券化可以以住房抵押贷款证券化（Mortgaged Backded
Securilization—MBS）为切入点。
2005年一季度，银行体系的房地产贷款余额27651亿元，其中16744亿元是按揭贷款，而银行存款多为短期，这就造成银行资产负债期限结构错配，容易产生流动性风险。住房抵押贷款证券化可以将期限较长，流动性较低的抵押贷款进行证券化，通过预先出售抵押贷款，提早回笼资金，提高资产的流动性，把风险转让出去。
从投资人的角度看：住房抵押贷款证券化能够把相应的收益权让度给参与证券化的其他机构或个人，从而实现收益和风险的分离和重组。住房抵押贷款证券化的过程中，实现了与原权益人(贷款银行)和SPV的破产风险隔离。在他们因为经营风险而破产时，投资人所购买的住房抵押贷款证券化的金融产品所对应的资产和资产未来的现金流是不会被列为破产财产的。这些法律制度安排都在最大限度内保护了投资者的利益。另外，抵押贷款的借款人分散于全社会，而不是像某只股票或企业债券那样处于某个行业，这样，住房抵押贷款证券化的金融产品就有比股票或企业债券更加小的风险集中度，受宏观调控的影响度就更加微弱。因此在资本市场上定价、流通等环节的市值更加符合市场规律，可预见性更强，受个别人为因素干扰的可能性更小，因此其投资性更强，比股票或企业债券更加适合中小投资者进行投资。
从社会角度看：抵押贷款证券化比较适合于房地产消费环节，可以为消费者提供融资的便利和低成本，有利于扩大房地产的消费需求。在当前国家提倡适度信用消费的前提下,
选择好证券化的对象、时机和方式则显得尤其重要。
2005年12月1日起，《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
另外，为配合做好个人住房抵押贷款证券化试点工作，建设部发布的《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》，就个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记的条件、程序和时限等问题作出了规定。这是自2005年3月份信贷资产证券化试点工作协调小组决定在建行开展试点工作以来，住房抵押贷款证券化进入实操阶段的重要标志。
三、房地产企业需要个性化的融资模式设计
房地产融资最突出的特征是资金投入与回流的时间差距大，而跨时间的配置风险正是各种金融工具最主要的作用。不同工具的期限、风险收益等截然不同，如何通过各种工具有效的融资，保证开发资金投入与回收在时间上和数量上的协调平衡是确定最优融资结构的根本问题。因此应该在政策允许的业务范围里，审慎选择收益风险配比合理，融资成本可以接受的融资方式。
（一） 房地产开发各环节合理的融资方式
房地产是资金密集型行业，持续经营的房地产企业资金链条贯穿始终，循环反复。因此在合适的时期选择合适的融资方式就尤为重要，既要筹得充分的资金，保证资金链条的流畅运转，也要合理衡量融资规模，避免过度融资带来的成本。资金的可得性、稳定性较高就应该支付较高的融资成本，关键要看企业在资金的融资成本与融资收益之间的权衡。
我国的房地产开发可以分为七个环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，按照不同阶段的面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。
房地产开发资金链流程图
1. 准备阶段，货币资金转化为储备资金。
这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料，支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金35%以上须达到才可获得银行贷款的限制，一般房地产企业难以达到要求，为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切，资金流稳定性较高，因此可以接受较高的融资成本。由于夹层融资既包括债券融资又包括股权融资，规避了政策限制，可以作为此阶段融资的首选，用以补充自有资金。使用夹层融资后，自有资金比例达到30%以上，便可以使用信托融资。房地产企业常使用赊销手段拖欠供应商材料款，这些款项主要是通过各种途径获取的银行贷款。对于资质较好的大型房地产开发商可以考虑发行债券,
reits，与海外资金合资设立项目公司进行投资,上市和并购等方式在项目准备阶段之前融资，保证整个开发过程中资金链条的顺畅。中小型企业可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商联盟合作，统筹协调，使双方获得稳定的现金流，有效地控制经营风险。项目融资适用于大型项目的开发，有利于风险分担，化解银行风险，可用于房地产准备和生产阶段，满足大额和连续性资金的需要。
2生产阶段，储备资金转化为生产资金。
这一阶段的开发成本包括七通一平等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设施建设等支出，房地产企业面临建设项目拖延、原材料价格上涨等风险。这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合，既满足工程需要，又不能因过度融资导致过高的资金成本。基建垫资是本阶段实际操作中主要资金来源之一，这样房地产开发企业就可将一部分融资的困难和风险转移给承包商，但开发企业后期要按照合同还款并支付利息，融资成本略低于银行贷款。完工后生产资金转化为成品资金。适合选用信托、夹层融资等方式，融资成本较高，但受政策限制较少，相对容易筹得资金。项目融资满足连续性资金需要的特点也适合该阶段融资。开发商贴息委托贷款，对购房者来说是低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，容易接受，对开发商而言比“结构封顶”才能按揭销售提前了大约1年左右的时间，特别是作为过桥融资，可以使开发商更容易得到银行开发贷款。短期融资券，一般在9个月内还本付息，具有利率、期限灵活,
周转速度快、成本低等特点，是信誉良好的房地产开发企业，在生产阶段和销售阶段进行衔接的时候，解决短期资金缺口的理想融资选择。
3 销售阶段，成品资金转化为货币资金。
开发商销售房地产回笼资金，这一阶段房地产企业面临贷款利息税升高，购房者拖欠款等风险。中国人民银行《关于规范住房金融业务的通知》规定：承办住房贷款业务的各商业银行贷款的对象，必须是购买主体结构封顶的多层住宅和总投资完成三分之二的高层住宅的借款人，因此开发商只有完成生产阶段后才能售楼，这时的定金和预售款成为主要的资金来源，预售房款可提前实现收益，但在房价上升通道内会损失一部分利润。本阶段购房者需要融资，现有经济环境下，今后一两年房地产金融政策将保持稳定，对房地产开发商贷款紧缩的信贷政策不会发生大的变化，因此银行贷款将主要转向个人购房贷款，按揭贷款、抵押贷款和住房公积金都是可行的方式。2005年12月18日，高法对按揭贷款作出了新的司法解释，在被执行人无力偿还银行贷款时，对其生活所必需的居住房屋，银行有权没收抵押的房屋产权，若银行同时收回借款人房屋使用权则应负责为其寻找其他住处。这从制度层面减小了按揭贷款的信用风险，增加了银行发放的积极性。对于工作时间不长，但有较高收入预期和还款能力的年轻人可选用按揭贷款；对有工作时间较长或一定财产积蓄的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款或综合使用以上方式。融资租赁也可以减轻支付负担，实现真正意义上的“零首付”。住房抵押贷款证券化具有安全性和流动性的特征，可以为消费者提供融资的便利和低成本，有利于扩大房地产的消费需求，适用于销售阶段。 本新闻共 6页,当前在第 5页 1 2 3 4 5 6 |
