巴曙松：房地产金融创新会影响房地产成本起落

           
            　　巴曙松：谢谢主持人，非常感谢会议的邀请，我今天在这里发言既是一个客人，也是一个主人，客人是因为是会议主办方的邀请来参加的，主人是因为我也是中山大学岭南学院的兼职教授，每年在这边还带几个研究生。我想就金融的角度对当前的房地产调控提三个问题，我查了一下美国的行业分类，房地产的物业、管理、出租在美国是通称为金融行业的，所以房地产行业本身跟金融有很密切的联系。现在一系列的调控措施出来之后，在我们金融角度来观察有几个问题值得我们进一步的思考。

            　　如何用金融创新满足居民的投资性需求

            　　第一个就是对于我们居民的投资性需求，我们通过什么样的渠道，什么样的金融创新去满足他？去吸引他？从05年的整个调控政策来看，因为大家知道，房地产很典型的两个特性，一个是实物特性，可以用来住，一个是资产特性，可以用来投资。去年的政策，第一个季度管住土地、管理信贷，要抑制房地产价格过快上涨，产生了明显的效果，因为你在控制了需求的同时也控制了供给，结果房价涨的更快。然后转向第二阶段，需求里面还有投资性需求，要打击投资性需求，然后市场又转向了观望，一时受不了，后来又转向年底引导房地产市场平稳回落。

            　　到今年，房地产价格的上涨，我个人更愿意把它放到整个国家经济运行的情况上来看，大家说股市是晴雨表，那是因为股市有资产性质，房地产也有一种资产性质，为什么呢？我们从金融角度观察就是因为从去年年底到今年上半年人民币有效汇率对一揽子货币不仅没有升值还有轻微的贬值，测算幅度大概是3%左右，这样就导致了出口的强劲，贸易顺差在5月份创出了历史的新高，外汇储备增长很快，中国银行购买5元的外汇储备就要投放8块钱的货币。

            　　换句话说，在未来比较长的时间内国民财富增长的比较快，市场上的流动性增长的比较快，这本身是一个好的问题，我们现在要做的问题是怎么样把这一部分资产吸收好、安排好，通过一些金融创新、金融制度的设计。我们前几天研究中国当前经济情况的时候认为最大的风险之一就是外汇储备的持续高速增长，我记得去年也在这个地方，我当时讲了很快会突破一万亿美元外汇储备，我看到今年上半年已经差不多了，按照目前的速度计算是每个工作日是10亿左右，如果没有太大的变化的话，我看15000美元的增长指日可待，这反映了中国经济结构里面很多的问题，房地产只是这个问题的反映。

            　　我们就说每年增加两千亿的外汇储备，两千亿外汇储备是什么概念呢？就是相当于我们的人民银行在上海的外汇交易中心要购买这两千亿外汇储备必须先要先投两千亿乘以八的货币。在中国当前的经济体系来说，一个非常大的挑战是怎么样发展金融市场、资产市场，来吸收流动性。中国五千年的文明智慧是输而不是堵，你一线堵了就到二线城市，市场城市堵了就到股票市场。所以在经济体系里面应该增加对充足流动性的吸纳能力，包括债券市场的发展，股票市场筹资能力的扩大，大家知道，中行今天招股上市，也包括我们房地产市场的发展，房地产市场健康、平稳的发展，有助于吸纳充足的流动性，我们要旗帜鲜明的讲这一点，一个健康、平稳的房地产市场有助于吸纳过分充足的流动性。而且投资需求也并不是一无是处，我们可以做一些金融的设计，比如说要想让老百姓分享到房地产的实体成果，可以通过房地产金融的设计，老百姓不一定直接的占有住房，可以通过购买基金。比如说大家担心未来房价涨，能不能以现在的价格买一个远期的住房，类似这样的交易合同的设计都是可以考虑的。比如像前段时间，我记得我在香港工作的时候就出现过这样的创新，反按揭，大家经常讲的一个故事，说美国老太太和中国老太太的故事，美国老太太上天堂的时候说，终于把房地产贷款还完了，中国老太太说，终于攒了一套房子的钱了，但是她一辈子都没住上新房，由此来论证美国老太太的效益安排的比较好。其实按照这样来说她的效益还可以改进，就是在今后的十年时间里银行还可以每个月给她支付一定的额度，每个月给她养老，当然这个执行起来有一定难度。

            　　我想讲的第一点就是在未来一段长的时间内，中国面临着流动性充足、财政扩张的压力，这是整个中国经济结构的问题，按照目前的速度增长下去中国的外汇储备会超过一万亿，或者在两、三年的时间内超过一万五千亿美元，这是指日可待的事情，也是很现实的问题，国内市场会有很充足的流动性，这个流动性怎么吸纳它？包括我们用于投资需求的，包括我们用于居住需求的这些房地产的需求，它作为资产特性是有积极价值的，这个时候要满足它的一系列需要创新。

            　　往往房地产面临投资的时候并不创新，而往往房地产面临压力的时候，房地产创新比较活跃。比如说美国市场，政府怎么介入到房地产市场里面呢？为什么会有1934年的《全国住房法》呢？是因为1934年房价的大幅波动促使政府为家庭提供住房保险。为什么美国在1934年成立联邦国民住房贷款协会呢？是因为当时房地产的流动性不够，房地产行业受到冲击，而在60年代末政府出行了政府担保的MBS。所以房地产的调控对金融创新提出了更迫切的需求，这是我想讲的第一点。

            　　房地产行业的特性和估值

            　　第二点，房地产这个行业的特性和估值，因为我今天是以中大岭南学院兼职教授的身份来讲的，我们在香港、纽约或者国内的房地产市场比较的时候发现，今年以来，中国的很多房地产企业在香港上市市盈非常高，海外的投资者给出了很高的估值，但是在国内上市的很多优秀的、一流的房地产公司，他的盈利增长创新高、市值增长创新高、每股收益创新高，市盈创新低，投资者给他打了很低的分数，我一直在思考这是为什么？我想有几个方面的原因，从90平米要占70%来看，实际上是使房地产行业承担着一些社会责任，而不单纯是一个市场经济条件下的房地产企业。因为这个原因，可能有些企业的估值慢慢靠近公用事业，当然还有一些房地产企业向海外优质的、市盈率高的房地产企业看齐。

            　　我还在思考另外一个问题，由此反思得出几个结论和大家交流，第一，就是我们整个企业赖以生存的金融体系对企业的支撑能力，我们做一个大致的测算就可以发现，在香港上市的公司如果融资做的好的话，平均可以比国内房地产企业的资金成本低三个百分点。这是为什么呢？因为香港的房地产企业同等楼盘可以让出两、三个点的资金成本做市场竞争的手段。第二，我们对房地产企业政策的变化比较大，调整比较大，所以使得这个行业面临的政策不确定性比较大，投资者给它打了一个折扣，尽管它增长的很快。我们简单的回顾一下去年的情况，从年初到年末发了各类的文件。再加上我们的房地产行业有一点就是它缺乏一个非常完善的房地产信息统计系统，我前两年刚好跟建设银行总行在大连开会，建设银行把全国的50家优质房地产开发企业召集到一起开会，当时去了正好看到大连的房价今年涨了11.1%，是第一名，就问他们怎么统计出来的，什么口径？他说我们5月份没有新盘开出来，因为统计部门现在是直属上面报告的，他们一报说我准备找到多少多少钱，所以就按这个价格报了。所以我们有没有一个经得起详细推敲的数据供投资者参考、分析，因为投资的质量比较低，导致房地产企业面临比较大的风险，还是回到我们说的“70、90”的问题，我也调研了一些房地产公司，很多大的地产公司的老总跟我讲，说我们也意识到下一阶段就是90平米左右的中小户型好卖，建设部的这些领导对市场应该是有把握的、有调研的，但值得改进的一点就是他如果采取另外一种方式，我公布不同市场、不同户型水平的交易，哪个交易最活跃、供求缺口、不同市场的需求情况怎么样、哪一部分涨幅比较大，需求比较强，然后由房地产商自己做决策，可能最后的结论和这个结论很接近，所以不会导致目前各种各样的评论。说我们大连海边这一边房子，外面就是大海，环境非常好，心海广场附近，也让我们建90平米，我们是两万块钱一个平方，你说让有钱的人买还是让没钱的人买？你让有钱的人来买，他原来住的房子已经是一百多平米了，不可能花两万块钱买90平米的房子，你让没钱的人来买，你卖个三千、五千或可以。
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