出现这些问题的宏观背景，一是我国医疗卫生服务总体上落后于世界先进水平，而且发展本身已经落后于自身的经济发展水平。我国有13亿人口，占世界总人口22％，而卫生费用只有世界总费用的2％。二是就这些医疗卫生资源，由于行政化导向的配置而严重不均衡。因为行政机构追求的是少量和高绩效，喜欢集中力量办少量的高水平大医院。结果为了创造优质医疗资源而举办了很多高质量的大医院，但农村和城市基层缺医少药的问题很严重。医疗资源主要集中在城市，城市则主要集中在一些大医院。其结果是，大医院往往人满为患，小医院往往没有足够的营业收入而陷入困境。

　　在这一背景条件下，政府所能够采取的政策选择实际上是非常有限的。政府不得不以继续保持目前的公费医疗体制，让财政来确保大约5000万人的公费医疗。在此基础上，政府支持城市职工基本医疗保险，在农村则建立新型农村合作医疗，目前已经有1.3亿城镇职工参加基本医疗保险,1.56亿农民参加新农村合作医疗试点。

　　但即便如此,也很难在根本上改变医疗服务总体供给不足,微观配置不均衡的局面。教育服务还可以通过行政分割使问题表现为当地的问题，但医疗服务的消费往往无法通过行政分割来实现。大城市各大医院人们为患，为了一个一个专家号，需要排很长时间的队，患者家属在医院的角落席地过夜，比比皆是。

　　3.住房问题的政策逻辑

　　相对于教育和医疗服务基本上还处于政府垄断和公益性供给局部商业化运作来说，住房消费基本上已经商业化了。而且由于其产权相对比较明确，市场化水平高，在经济快速增长时期可以获得很高的回报，其本身已经成为一种投资品。另外，地方政府通过出售土地使用证而获得了大笔的财政收入，住房本身已经成为地方政府的课税媒介。因此，与教育和医疗服务相比，住房热点问题的逻辑虽然有一定的类似性，但又有其自身的特点。

　　住房领域的热点问题，与教育和医疗服务相类似：房价太高，房子太贵。不过，少了一个问题，这就是买房不难，只要有足够的实力，房子总是买得到的。这与看病上学不一样，有了钱，不一定能够轻易地看上病，有了钱，也未必一定能够上大学。

　　房价高，就住房的属性来说，是必然的。因为住房是一辈子的事情，即使是发达国家，即使是有实力的高收入者，住房也往往需要长期的努力才能得到改善。另外，住房个性化差异很大，有别墅，有公寓房，但市场又没有细分，每一个人在消费的时候都望不到边。从心理上来说，肯定会感觉贵。

　　不过，排除这些因素，在当前的中国，人们感觉房价高，还是有一定道理的。因为这一问题的背后存在着如下宏观背景：

　　住房供应本身是商业化的，但并不是市场化的，也就是说市场杠杆并没有起充分作用。这表现在：

　　中国的住房市场本身是分割的。农村的住房是没有市场的，只有城市的住房是有市场的。这使得农村的资金流入城市，而城市的资金无法流入农村。结果是，城市住房价格高于正常的市场均衡水平。

　　中国的土地使用本身是行政性配置的，不存在市场配置。政府根据自己的规划和当前行政目标，兼顾开发商的商业开发目标，来决定什么样的地可以用作房地产，什么样的地是办公用房和工业用房。而且价格也不一样。由于地方政府能够从GDP获得政绩，可以从配置用地过程中获得财政收入，其配置土地的激励往往来自GDP的最大化和财政收入的最大化。政府独家垄断土地供应，同时其目的是实现GDP和财政收入最大化，其结果是土地的供应具有独家垄断确定商品供应量的逻辑。垄断性供应的结果是土地的垄断性定价，其结果是土地补偿会最低化，土地出价会最高化，其反映在住房方面，其地价部分的成本实际上可能高于市场均衡价格。再加上土地是国家所有，国家有保护耕地的政策，使得地方政府在取得耕地方面增加了行政运作成本，这也会转嫁到房价上。不过，由于地方政府的行为具有短期化的特征，土地交易是长期的行为，但实现的却是地方政府的短期目标，所以，在这个意义上土地价格在短期意义上是高的，但长期意义上却很可能是低的。但这也导致了土地价格近期过高的问题。

　　中国整个经济发展速度很快，但其发展速度的快慢与其市场化水平，尤其是产权的明晰化水平是有关系的。农业产品的产权明晰并进入市场，中国农业首先得到了飞速发展。但由于土地等基本生产资料产权不明确，无法进入市场，中国农业无法吸引更多的投资，难以发展知识密集和资金密集的产业，农业发展随之进入慢速发展阶段。接着是股票市场的产权明确，而且市场化水平高，很多投资进入股票市场，但由于股票市场的进一步管制以及相关的管制失效，国有股份额太大，股票市场出现不确定因素，投资迅速从股票市场撤出，形成了经济发展速度很快，股票市场停滞不前的局面。住房市场是一个新型的产权明确，市场化水平高，投资回报率稳定且高的市场。大量没有出路的投资进入房地产市场，其价格显然会高于市场均衡价格。

　　中国整个经济发展速度很快，储蓄率很高，储蓄规模大。银行资金需要投资的出路，房地产显然是一个很好的选择。另外，高储蓄率的经济需要大量的商品出口才能维持经济供求均衡。其结果是大量的外汇储备。外汇储备形成人民币升值预期，国际热资进入中国房地产市场套利。有些甚至通过投资工厂来套取土地。

　　在这些宏观背景条件下，中国房地产出现过热问题，是必然的。

　　政府为了控制房地产过热，解决住房价格过高的问题，采取了种种调控措施：

　　其中最重要的调控措施是，控制土地供给，尤其是控制高档住宅的土地供应，以解决房地产过热问题。这一措施，实际上是使得房地产供应短缺，尤其是高端住房短缺。其结果是，为了满足高端住房的需求，公寓房别墅化，板楼化，大型化。进一步挤占了中低档住房的供应。政府进一步出台措施，要求一定比例的小型住宅，其结果是遭遇普遍的抵制。可以预料，即使是严格执法，也会遇到政府有政策，开发商有对策的问题。

　　其他调控措施，主要是给中低收入者提供住房。如建设经济适用房项目。不过，经济适用房的概念只是在土地出让金方面有所优惠，在整个房地产价格高昂的背景条件下，这些优惠并不能实现所谓经济适用的政策目标。因此，在很多地方，经济适用房的概念的实践已经背离了原来的政策目标。其本身已经成为房地产市场的一部分。

　　至于廉租房，由于其规模很小，要租廉租房，就像抽大奖一样。几乎可以忽略不计。

　　在这一逻辑之下，可以预料，中国的房地产还会迅速发展，而且由于宏观方面的格局，还会出现泡沫化的问题。如果不采取宏观方面的措施，仅仅依靠微观调控，房地产的泡沫化不仅不会得到遏制，而且还会发展到失控的地步。一旦宏观经济出现问题，房地产泡沫也将破裂。而其泡沫很可能在四分之一到二分之一之间。

　　综上所述，可以看出，教育、医疗和住房，都有一个基础性的公共服务的问题。基础教育，贫困生的补助；基本医疗保险，包括公共卫生等；还有廉租房，经济适用房等，都是政府的基础性的公共服务。到目前为止，政府是缺位的。今后政府的核心工作是补位。

　　但在价格方面，政府是越位的。教育价格、医疗价格和住房价格，只要是超出基础性服务的部分，均可以通过市场来筹集投资，配置资源。政府的作用应该是帮助理顺价格，而不是通过控制价格来扭曲价格。今后政府的核心工作应该是完善市场发挥作用的条件，帮助市场理顺价格，而不是去扭曲价格。

　　结 论

　　总之，从理论上来看，教育、医疗和住房，都不是纯粹的公益物品，但也不是典型的私益物品。在这个领域，政府、社会和市场，都可以发挥各自的作用。

　　在这三个领域，改革开放初期和之前，基本都是国家大包大揽的，是典型的公共产品。由于其具有私益性质，往往具有公池资源的问题，存在着公物悲剧问题。

　　在改革开放过程中，教育、医疗和住房，都有商业化的倾向，而住房基本上已经市场化了。在这一进程中，这些领域存在的很多问题都转变了表现形式，并成为各个方面普遍关心的热点问题。使得政府不得不认真对待，并给与足够的回应。

　　但是这些领域存在的基础性的问题，使得政府能够作出的政策选择有限，而这些政策选择又不可能彻底解决表现出来的问题。在这种情况下，政府所进行的各种选择，在一定意义上又进一步恶化了存在的问题，形成了政策类的问题。

　　本文试图从理论和政策层面理解教育、医疗和住房问题的属性，以及相关的政策逻辑。希望有助于更好地理解这些问题的难点，并有助于针对这些问题给与给以适当的政策回应，而不至于问题不解决，反而出现了更多的政策类的问题。

　　本文的分析表明，教育、医疗和住房，其基础性的方面，具有公益性的特征，而且也具有收入转移支付的特征。这应该是未来政府的工作重点。

　　教育、医疗和住房，在目前还具有一定的地域化、行政化和单位化的特征，而地域化、行政化和单位化的策略，往往使得教育、医疗和住房从公共服务转变为特殊的服务。这种行政性分割的公共服务，一旦与商业化运作相结合，就会导致了目前存在的这些领域的种种怪相：教育乱收费，医疗乱提价，住房乱涨价。

　　政府目前解决这写问题所采取的手段是强化行政管制，如控制教育乱收费，控制医疗乱提价，控制住房乱涨价。

　　利用行政管制控制价格的方法，可能会有一定的作用，但在基础性服务和市场化服务没有严格区分的情况下，在政府基础性服务不到位，政府财政还经常以提升优质教育资源、医疗资源等为理由，提升重点大学、中学，乃至小学，发展大医院的情况下，控制价格的行为并不能够实现所确定的政策目标。房地产控制价格，实际上是压制了高端消费，并进而挤占了中下端消费，加剧了买方难，买房贵的问题。

　　所以，控制价格的方法，看起来顺应民意，却不是一个好方法。控制，不如理顺。进一步完善市场机制，理顺医疗服务价格，理顺教育价格，理顺住房价格，才是正确的政策选择。