住房贷款酝酿新规 月供比例降到50%
作者：央视论坛
央视论坛：住房贷款酝酿新规 月供比例降到50%
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嘉宾：
中国改革基金会公共政策研究所副所长 夏业良
北京大学金融政策研究中心研究员工 张旭东
记者：各位好，欢迎来到《央视论坛》。现在房地产市场上个人贷款买房的一个惯例是月供比例可以达到70％，但是不久前，中国银监会出台了一个有关<商品房贷款的商业银行房地产贷款风险管理指引>(征求意见稿)，把月供的比例降到了50％，这个意见，现在还正在征求各方面的意见。那么这个规定一旦出台之后，将对购房者产生什么样的影响，又会对房地产市场带来什么样的影响。今天我们演播室就请到中国改革基金会公共政策研究所的夏业良副所长和北京大学中国金融政策研究中心的张学东研究员。
记者：70％是一个什么样的贷款比例呢？就是说如果你要贷5千块钱的房屋贷款，那么在70％的比例下，就是说这5千块钱要占到你月收入的70％，就是说你要挣7100多块钱，如果把这个比例降到50％的话，贷款5千块钱，你一个月要挣一万块钱。实际上这个门槛，给人感觉是抬高了。
张：总额的限制并不是太严格在这方面，因为本来在前几年的话，按揭贷款，不多年前最多能贷到20年，现在已经放到30年。本来贷10年的，月供5000块钱，现在因为收入证明受到某些限制，我可以贷30年，那么每月还款额就下降。所以从这个角度上来讲，对贷款总量的限制可能不那么直接。
记者：打个比方，他月挣五千块钱的话，那么他到单位，说你帮我开一个收入证明书，那肯定人家就问他，你要开多少，他不是说你实际挣多少，你要开多少，他就得算，如果70％的话，你给我开七、八千块钱吧，即便你挣五千块钱的话，我也可以开七、八千块钱。
夏：开收入证明这方面有两种情况，一种是他多报，还有一种情况就是说有的人他的收入，实际上在工资表上显示出的是极少的一部分，他的真实收入里面，很大一部分不是在工资表上显现的，所以这两种情况都要考虑。现在国内的困难在哪儿呢？就是说一个人的真实收入，它难以真正了解清楚，是因为报税制度不完善，如果像国外对逃税漏税那么严厉地惩处的话，当作一种刑事犯罪，那么像这样的话，他就必须真实地（申报），而且有一个报税日期，比如说美国、加拿大，他们经常规定比如说4月1号之前要报税完毕。如果你漏报了，谎报了，到时候查处起来，那就是要坐牢的。那么这样的话，我们对每个人的收入情况跟踪的，包括他的其它的支出，他的消费，整个有一套跟踪系统。跟你的社会保障福利号码，跟你的驾照的号码、身份证的号码，这些都联系在一起，形成一个非常广泛的，又非常实用的个人信用体系，这点，中国一直在说要建立，但到目前为止，没有真正走出实质性的一步。
记者：银监会的指引里面，对商业银行有这样的规定，商业银行应当通过借款人的年龄、学历、工作年限等信息判断借款人目前收入的合理性，及未来行业发展前景，应当通过贷款人的收入水平、财务情况、负债情况，判断其债务偿付能力，这些风险实际上都是给了银行了。
夏：我们发现这跟我们的现实中很多情况都不符，比如说过去最先买房买车的那些人，难道是学历很高的吗？有一份稳定的收入吗？有很多都是不一样的，实际上真正有钱人，往往不能用这些常规来看，它只能针对大多数工薪阶层，是这样的。
记者：我们说银行之间，也是存在竞争的，比如说我到你这儿申请住房贷款，和我到另外一家银行申请住房贷款，银行之间肯定要吸引贷款的人，那在这种情况下，你有的时候会牺牲一些真实性，去吸引这些客源，在这种情况下，它们还能够严格遵守银监会的这个规定吗？
张：做银行有做银行的苦衷，尤其我觉得有些行长非常难当，既要完成指标，又要把握质量，所以在市场上，在刀枪相见的时候，就是在竞争那些可察觉的，或者说是可量化的区别。但是我们国家在贷款，或者房地产贷款政策上，其实对贷款产品限得是比较死的，它只是一个产品。所以从利率，从其它的规定，它基本上是一样的，能够灵活的可能是审贷标准。不像国外银行它是一个市场化利率，根据你的信用情况，你的收入情况，以及你的资产情况，它可以对你进行不同的利率，来反映你的资产质量和风险。
夏：银行有自利性，它首先想到要尽可能多地竞争，多争取一些客户，那么可能有了这样的规定，对于有些银行来说更加增加了砝码，它可以告诉你，你看，上面规定我们是这样的。但是我为了帮助你买房，我给你开点口子，照顾照顾你，我们私下地，在外面不要说，这样的话反而成了一种竞争手段了。对于个人来说，你要到单位开购房证明的时候，假如单位说你收入没这么多，我为什么要给你开这么多。那说你给我分房子，我现在没房子住，你怎么办？
这就是很现实的问题。所以单位来讲，给你盖公章也不是什么太难的事。
记者：比给你一套房子容易多了。
夏：那是。所以皆大欢喜，所以两边一开口，你想想这个效率可能会大大地降低。
记者：如果每个人都这么想的话，70％到50％有什么实质的意义吗？
张：我觉得作为监管机构来讲，也确实很难。我们以前开玩笑曾经讲过，中央政策下到村里，政策还是政策，那就不一样。那么我们敬爱的周总理讲过，中国的好多事情是一抓就死，一放就乱，有好多是跟执行人的执行能力、把握程度有关系。放得很松的话，那么又变成橡皮筋了，拉拉紧，放放松，在很多基层的具体人的手中。
张：那些具体的规定本身，我觉得银监会是不得已而为之，因为你要有一个量化的检验标准，所有的东西在中国如果你没有一个量化的检验标准的话，很难实施，而且去监管它。所以从这个角度上来讲，这个指引的出台，我想不能说是重锤，但是也是敲响了警钟。
夏：我觉得从这个角度来讲，银监会的这个措施是积极的。但是从具体的操作，比如尺度来说，具体的操作手段来说，是不是科学，这还有待验证。
记者: 那么银监会出台这个政策的话，它是要防谁呢？为什么要降到50％呢？是针对银行的，还是更多的是针对个人买房的贷款者？
张:相对来讲，这体现了银监会对整个资产类型的一种政策取向，认为目前现在的按揭贷款，可能在局部，在某些地方，在对资产质量的把握上过松。我觉得这个更大的意义在于提出这么一个信号。至于绝对数字是70％，还是50％，我觉得并不重要。
夏:这几年有一个情况，就是房地产热，圈地热，开发区热，大批地占用耕地农田。这样的话，给大家的感觉，房地产商他只要有足够的贷款，很快就可以搞一个楼盘，而买房者由于大量的可以贷款以后，也可以很快地消化这些楼盘，所以使得房地产行业这几年的增长速度过快，远远超过我们经济增长的速度，每一年都增长30％以上。
夏:我觉得这次银监会的措施，主要还是针对商业银行的。因为考虑到整个的国家的金融安全和金融风险的问题，某一个行业是不是过快的发展，过热的问题。
记者:
我们看它这个意见<指引>里面有3个“不许”，50多个“应该”，有这么多你应该怎么做，你应该怎么做，所以我的问题是现在的这种情况下，是更多的应该让市场自己发挥作用，还是说作为银监会的一种行政力量，让它这个时候发挥作用。
夏：这里面有一点，觉得它有它的道理，因为中国目前的国有商业银行，等于是国家的亲生儿子，它没有其它的人的投资，所以它要为它的安全负责任，它可以规定它不能这样不能那样，像小孩你不要玩水，不要放火。假如说股份制银行，上市了，由市场来调节和决定，将来它的生死不完全由你决定，可能那时候它长大了，它独立工作了，这时候你就不用干预太多了。可能我讲，在幼小时期，在他还没有这种能够完全应付各种突发事件的能力的情况下，银监会这样做，可能是一种呵护。
记者：我看了一些统计数字，就是在个人住房贷款方面的坏帐率，相对于其它贷款来说是最低的，我想第一可能就意味着风险不大，为什么在风险不大的情况下，这回银监会还要调低购房的贷款的比例？
张：从两个层面回答你这个问题，第一，按揭资产的质量，确实是在我们银行所有资产中，应该讲，如果不是第一，也是绝对名列前茅的，但是按揭资产它有两个特性，第一，它是时间很长，我们国家大概现在平均的资产寿命是在18到20年，如果是我们用借和贷的角度来看银行的资金来源和资金去向，银行的资金来源大多数是存款，现在从目前来看，绝大多数是活期存款，平均资金来源的寿命，大概是一年半到两年。但是拿了一年半到两年的资金，去大量投向寿命在18年到20年左右的，会给银行造成很大的流动性上的限制。所以到了一定程度，银行会觉得资金紧张了。
记者：在去年我们国家的存款余额，不是已经到达了11.3万亿人民币了吗？有这么大的盘子，为什么不能多投一点，您怎么还会说紧张呢？
张：因为这个钱投下去之后，它是锁定15年到20年，这个资产是很长的资产，所以我觉得这个资产其实是短借长投，所以会把资金绑住。其实房地产，到目前为止，房地产个人按揭贷款的余额目前大概已经是到了1.3万亿的规模，这数字有多大呢？相当于给我们全国人民每一个人发一千块钱，所以这个规模本身已经比较大了，从相对值来讲。
记者：我看到一些观点是这样说，说既然个人的房贷相对于其它房贷来说，坏帐率最低，说明它的信誉是最高的。为什么不对那些信誉度特别低的企业下手？为什么偏偏要在这个行业，房地产领域，它的坏帐率最低的这个行业下手？银监会为什么要做出这样的选择？
夏：房贷一段时期以后才能看出。假如说我们从第一拨开始来看到现在的话，第一拨买房的人，都是相对来说经济实力比较强的人。现在我们才刚刚进入一个工薪阶层大批购房的阶段，就是大众化购房的阶段。这个时候，假如过了十年八年以后，你才能看出这一批他们真正的信用情况怎么样。所以我觉得现在下这个结论，可能为时过早。
张：那么从按揭贷款来讲，我们80％以上的按揭是在2000年以后发放的，那么从按揭贷款这个资产上来讲，我们看到的仅仅是他的繁盛期，和它的发展期，所以我们说在这个资产上，我们现在是在度蜜月。
记者：那么蜜月过后会是什么呢？
夏：比如说像金融风险，特别是房贷方面的风险，应该是最近几年，还不能看得那么清楚，已经有一些迹象了，但是假如说十年八年以后，假如现在不遏制的话，可能会非常严重有可能会出现像日本，过去东南亚一些国家那样的金融泡沫。因为中国这么多人，如果你大量的贷款以后，就造成了商业银行这种连锁的，因为商业银行，假如说你自己自有的资金大量地被占用，又没办法返回来的话，那么以后你继续地经营就有困难。假如说按照市场经济原则的话，有的银行就应该破产。
张：在这个问题上，从国外的经验来讲，其实商业银行的商业行为，完全是它个体的法律行为，它愿意怎么样把握风险，它有多大的风险承受能力，它用什么样的手段来把握风险，是市场行为。但是在中国不一样，中国有它的特殊的情况，因为中国银行是中国金融体系的核心，而且从银行来讲，国有银行和国有股份制银行，占了我们银行资产的绝大多数。那么银行这个金融体系的稳定，或者它的资产质量问题，其实是一个代表老百姓全民利益的问题，你如果银行出了问题，不要说房地产，整个国家在经营运作上，资金链上也会出现问题。所以这个问题，它的安全性不光是一个银行的问题，而是一个社会问题，那么从银监会这样的监管机构来讲，它从银行安全性的角度出发，它需要监管，但是从监管手段上来讲，我们现在暂时非常缺乏的。
记者：反正现在银行不用什么担心的，因为如果你贷款的话，你的产权证是压在我手里的，实在不行的话，就把你的房产变卖就可以了。 | 
