中国大规模的房地产开发也就是最近十几年的时间，尤其是中高档住宅项目，还有别墅，以及完整的社区理念，也就是最近才提出来的。先是通过广东一带发展起来的，这并不是说北京的房地产项目落后，至少在园林设计上北方的房子这个理念不强。广东的自然环境加上南国的风光，很自然就会凸现这个特质。北京的气候一年里总会有一些沙尘暴的天气，并且北京市的基本色调是灰色，我在01年写过文章。我们到欧洲美国了解一些，没有哪一个城市给城市定一个基本色调，就是要协调。和谐是多种色调的，但一定要有一定品味的和谐。唱歌大家对规定一个调，有可能由于大家的记忆水平一个调都唱不齐，如果记忆水平高的话，一个合唱团里面有不同的声部，唱出来的效果是统一的。我们在城市开发、社区建设的时候最重要是内在的和谐，而这种内在的和谐体现在设计师，还有一部分取决于业主，虽然业主可能是被动的，后来搬进去住的，在这之前没办法左右设计师。我想通过楼盘的热销程度，可以看出哪类楼盘业主给予更高的评价，所以，第二期对哪些有更好设计理念的设计师和开发上有一定的激励。

　　04年我受邀到欧洲的瑞士、荷兰等国家进行了考察，瑞士苏黎士的市长要了一辆车，陪着我去参观他们的河流，告诉我他们这条河流经过多少次议事才能审核通过。在中国你只要有钱，办事情就相当容易，最近事件说明了私人的意愿偏好应该得到充分的满足。星期天我参加了物权法的讨论，政法大学的校长讲了物权草案的起草过程，以及在全国各地出现的一些维权案件，参加会议的有30人左右，都是法学界、经济学界的，大家一起讨论非常激烈。江教授特别强调了两点，一点维护私人权益的同时也要注意不要滥用私人权益。我当时发言的时候就反驳这个问题，我说先有无赖政府才会有刁民，如果没有无赖政府怎么会有刁民存在，所以这个问题是值得考虑的。北京北边、东边在人们的心里位置非常好，感觉南城过去是给皇宫服务的一些侍从，所以南城的房价地位是很难拉高的，这个概念跟封建迷信一样。从科学角度来讲，房屋朝向、区位是很有讲究的，专门有这样一些书籍，我最近翻译一本《城市土地经济》，里面讲了特定土地的位置、朝向。有两个人得了克拉克奖，他去年又得了一个天才奖，科学界、社会学界在一起两年评选一次，他们写了一本书叫《社会经济学》，有一两章专门讨论人们的心理化，物以类聚。

　　富人为什么愿意跟富人在一起，尤其在买房子的时候。北京有一个房地产商任志强，他得罪人比较多，但是他说的都是大实话，只不过他不太注意方式方法。他说房子是给富人盖的，房地产商这么说话肯定老百姓不愿意，事实上，哪一个城市最后都要形成这样一个区位，无论洛杉矶、纽约、巴黎，都有所谓的富人区。如果这个地方档次比较高，基本上是富人居住区，以后周围相关的楼盘也会逐渐的发展为中高档次。如果旁边是一个很低档的小区，原来的中高档小区价值就会下降，这样就会被人排斥。穷人愿意向富人靠拢，我跟比尔盖茨在一块儿住，让我多花一点钱都愿意，穷人就有这样的心理。是不是只有穷人有这样的想法呢？富人也是。富人跟穷人在一起，就会感觉到，这样富人就会搬走。像美国就这样，这个地方是白人居住区，华人进去了有一些不好的习惯，人家搬走了，这个社区华人越来越多，价格就会下降了，然后又有一批黑人搬进来住，这不是说种族歧视，事实上，造成了这样的情况。

　　买房子的时候你肯定会考虑这些因素，不可能考虑在贫民窟买房子。打造一个社区有多方面的定位，便利是第一。现在人们的需求又上了一个档次，已经不是完全仅仅满足居住，过去只要面积达、采光好。小区的环境怎么样，有没有单独的活动空间，有没有一些水景，各方面的要求都提出来的。如果不能满足这样的要求，每个平方米看起来是开发商想定多少定多少，事实上不是，会根据成本和市价，像汤臣一品也是。价格相对大家财富积累的速度而言的，如果倒退30年的话，一套经济适用房都会看成是一个天价，关键是一定的性价比要给人提供物质空间以外，还有很多是属于精神层面的。刚才张总也提到幸福感，其实幸福感是很难的，物质的东西是有形的，是看得见摸得着的，但是心里的东西很难。其实满足幸福的种类、手段是多样多种的，不是唯一的。有的楼盘搞了一些雕塑，弄的非常丑，有的人搞了西化的雕塑，但是做的比例不对，要想给人家一个艺术的氛围一定要精心打造。

　　城市功能定位除了满足居住功能，交通还要便利，最便利的手段就是城铁。巴黎地铁系统连接的是城郊高速，从巴黎换到城铁很快就会到郊区很远的地方。亦庄离内城不算很远，地理上没有问题。过去亦庄经济开发区不错，还有格林小镇也不错，东南角这一块儿有一个黄金通道的问题，如果把它打造成一个非常繁忙的交通通道，这样一个宁静的宜居环境会多少受到一定的影响。还有京津两个大都市将来可能会建立一个特大都市，由副总理级别的人担任首长，这点我是反对的，建立超大城市对中国不是一件好事情，当然这个不是今天讨论的话题。假如南城的农民不再种田，我们可以打造一片田园风光，目的主要是作为人们的一种休闲场所。如果将来一些农民虽然不靠耕种生活，但可以完全开发一些项目，这些项目一定要有开发商引导，或者集资做这样的事情。亦庄未来的发展方向有几种不同的路径，包括当地的政府的长远规划引导开发商、当地居民一同开发。

　　刚才提到小产权的问题，那天在物权法会上，很多人向江教授请教这个问题。这个问题确实没有一个明确的定义，无论是讲50年也好、70年也好，大家很关心的未来。我在这里讲一句话，以我个人的判断用不了50-70年中国的土地一定会私有。中国政治体制改革再拖延，但这一天总会到来，改革开放这么多年，不可能只有经济体制改革，没有政治体制改革。我很乐观，绝对不会用50年，土地一定会私有化，到那个时候产权问题就会迎刃而解。目前小产权的房屋会不会得到保护呢？也会得到保护，因为花了那么多钱了。虽然比大产权少付了一些钱，但是手续是完备的，将来在民事诉讼中会得到支持。

　　大家讲中国经济以后增长6%-8%，目前我们的经济增长在11%几点，所以房地产价格上涨非常快，最猛的是上海，其次是深圳，北京列在第三、第四，也超过10%。有人说奥运会之后中国房地产价格跌下来，这真是很荒唐，不可能的事情。中国经济不是靠奥运会支撑的，总体中国经济内在势头是很猛的。关于房价这个问题，我和一些学者的看法不太相同，当时大家很反对我，从消费者的角度我当然希望房屋越便宜越好，作为一个学者我知道房价上涨的势头是确定的，我不能昧着良心说房价上涨是泡沫，等几年你们再买。亦庄通过全新的打造，大家共同朝一个方向努力，它的价格不一定比北边、东边价格便宜。

　　从环境来看，南城比北边略好一点，北边有一个问题，有的时候会有一些尘土。最近一些农民放火烧玉米杆，烟尘很长时间没有消散，如果在空旷的地带空气会流通的很好。我对亦庄的价格走势也是非常乐观的。政府打造一个区域的时候会带来就是交通、通讯设施，包括一些其他的配套设施的完善。我就说到这，大家有什么意见一会儿还可以探讨。