2007年9月27日中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称为《通知》或927文件）。该文件从对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信体系及房地产贷款监测和风险作了一系列的严格规定。可以说，这次信贷新政策，尽管是近几年来中央对房地产宏观调控一系列政策之中又一个政策，但是作为中国房地产的核心问题来说（土地与金融），在现行的土地制度无法立即改变的情况下，房地产信贷新政策的出台，对中国经济的影响特别是对房地产市场的影响谁是无法低估的，也不是谁或哪一级政府可消融掉的。因为，927文件的核心并非是如何来增加个人消费信贷首付比例，也不是仅对房地产开发商的信贷管理，而且对房地产银行信贷市场准入标准提高来改变整个市场之预期。无论是自住需求、还是投资需求及房地产开发供求都是如此。如果房地产市场的预期改变，这个市场岂能不发生变化？

　　首先，927文件与2003年121文件不一样了，它是不容易为房地产开发商或地方政府要挟下打压掉了，也不会让商业银行消融掉。因为，这个文件的基本精神是建立在2006年37号文件及最近24号文件的基础上，除非中央政府要把37号文与24号文也变成“空调”。而且，从927文件的内容来看，不仅基本坚持了121文件的全部内容，而且还在这个基础上对房地产市场的新形势所出现的问题作进一步的新规定，即需求商业银行采取新的信贷政策。

　　其次，927文件最有新意的地方就是我一向所强调的，要对国内的房地产市场的住房消费与投资作一个严格的区分。因此，国内各商业银行的住房消费信贷政策就是要鼓励个人自住性购住而要对投资性购房则进行某种程度的限制。也就是说，对于城市居民的住房消费，新银行信贷政策是采取保护及鼓励的方式，仍然采取较低的住房贷款的按揭比例，比如90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然采取是优惠利率。但是这必须是自住，必须是第一套住房消费贷款。

　　该文件颁布之后，一些媒体言论在说，新的信贷政策会让那些中低收入的民众更加买不起房子，其实这些言论一是没有看清楚927文件，二是或者清楚的927文件而另有所图来煽动民众对新的信贷政策的不满。其实，广大民众要看一下927文件本身，看一下央行及银监会对该文件执行的决心。这些煽动性的言论不破即解，根本上就不值批驳。我希望广大的民众擦亮眼睛，自己看一下927文件的内容，就能够知道文件规定了什么，对谁有利了。这个文件只要看一下报纸，上一下网就可以找到。

　　那么，对于购买第二套以上住房的银行信贷，不仅首付比例要上升到40%以上，而且利率也是基准利率的一点一倍以上，也就是说，个人要进行房地产投资，不能够便利利用银行的金融杠杆，就得以市场投资者利率来对待，即比购买第一套住房的利率上涨近几年30%。试想投资者的炒房成本增加30%以上，那么房地产的投资者对房地产市场的风险判断、对房地产市场价格的预期仍然会如前吗？我想这就得看这些投资者对新信贷政策的理解及对市场的重新判断了，就得考虑其面对的风险了。

　　在这里，最近市场一直在争议第二套贷款住房如何来界定，是个人还是家庭，特别我们的一些商业银行不好好理解文件之精神，也在那里乱理解。其实，大家只要结合文件其中所指出，个人购买贷款（无论是第一套住房贷款还是第二套住房贷款）每个月的按揭支付不可超过其可支配收入50%。试想，如果有人要想以退休的父母、小孩的名义来购房贷款，在这种情况下，除非作假与欺骗，这样做可能吗？还有，有人说可以让夫妻分开购房来规避第二套住房贷款限制，但是，只要商业按照文件规定办，这个做不是也让这些向银行贷款更少吗？其实，现在的问题并不是如何来界定第二套住房，而是如何让各商业银行来执行927文件，只是个人购买贷款每个月的按揭还款不得超过个人可支配收入50%这一条执行，就能够把许多人拒于市场之外。而且如果各商业银行执行文件时，只要对任何一个想以优惠方式进行贷款的个人要求自己排斥性证明的方式，就能够解决第二套住房认定的问题。其实第二套住房认定很简单，而市场上及不少商业银行都在把问题复杂性。

　　中国有句老话，“水能载舟、水也能覆舟”。中国的房地产市场快速发展与繁荣，基本是银行信贷及金融产品的创新支持的结果。尽管目前国内房地产公司大量上市圈钱圈地，但是这仅是房地产市场发展一个方面（因为，就今年的情况来看，房地产公司从股市圈到1300亿资金，但与流入房地产市场的总资金相比仍然是不足7%，房地产市场的大量的资产仍然是主要依靠银行）。更为重要的方面，房地产市场的住房有没有人在参与炒作。哪个城市的房地产炒作越是严重，其房地产市场价格就会越高，房地产市场表面上就越是繁荣。就目前的情况来看，银行住房消费信贷估计已经上升5万亿左右（二季度达4。3万亿），加上住房公积信贷5000亿，共计有5。5万亿贷款。也就是说，在一年多的时间，住房消费信贷增长了一倍以上，而这一段时间正是国内各地房地产市场价格上涨最快的时期。

　　现在市场流行着一种观点，就是说银行的信贷新政策对有钱人没有用，针对的只是钱不多的人，甚至于有说，在市场经济下为什么不让有钱人进入房地产进行投资呢？其实，这里有几个问题要澄清，一是对于有钱人到房地产市场进行投资，就目前的政策来看，除了对外国人进入国内房地产购房有限制外，国人购买住房，用自己的钱购房根本上就与新信贷政策无关。因为，所谓的有钱人到房地产市场购房不需要借钱，也就不受到信贷政策限制了。

　　二是凡是房地产市场投资者或炒作者，第一，他们并不会真的有那么多钱用来炒作房地产，肯定是在利用银行的便利金融杠杆，否则他们就不会进入房地产市场炒作，比如把钱进入股市投资。因为，住房投资不仅流动性慢，而且交易成本高。第二，即使这些炒作房地产的人有钱，他们也不会把自己的钱用来炒作高风险的房地产，也肯定要借银行的钱，为什么这样做？因为房地产市场风险高，借银行的钱炒赚了是自己的，如果炒输了就把房子交给银行，个人损失也不大。也就是说，对住房投资者来说，根本上就是想把这种投资的高风险让整个社会来承担。因为，如果房价上涨，赚了钱，他们就能够轻易退出，如果出现风险，他们也不在乎，因为风险可以让社会来承担。就是这样的理由，可以说央行信贷新政策就得打击是这种炒房者。

　　如果国内房地产市场的投资者意识到信贷新政策意义，他们就会改变对房地产市场的预期，增加他们退出这个市场的可能性。在国庆期间，从国内房地产市场的情况来看，房地产市场的投资者开始在退出市场。比如，在早一些时候炒作十分火热的城市，住房销售急速下降。也就是说，信贷新政策刚出来，国内房地产市场的投资已经闻到其风声了。对个人自住需求来说，新政策出台之后也会改变以往的预期，他们静观市场会发生什么，自己未来应该采取什么行动。

　　还有，927文并非仅是针对房地产市场需求的一方，通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时，对于房地产开发企业来说，同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求；对具有囤地、囤房房地产开发企业不得对其发放贷款的要求；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求；严禁以房地产开发流动资金贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。尽管现在不少房地产企业可以从股市上融集到资金了，但股市上融到的资金与从银行获得的资金相比仍然是相差十万八千里太远。如果银行的信贷收紧，那么房地产市场要这样张扬恐怕不容易了。从这几天的情况来看，不少地方销售得十分火爆的市场，开始出现难得折价销售或住房优惠促销。

　　可以说，如果央行与银监会能够对927文进一步细化，制定更为详细的执行规则，那么目前国内房地产市场这种乱象会有所改变，房地产市场的投资者及房地产开发商的市场预期也会改变。而房地产是目前国内投资过热、信贷过热及流动性过剩的根源，如果国内房地产市场预期能够改变，那么整个中国经济形势就会出现新格局了。目前的关键是927文如何来落实与执行，这些就得看央行与银监会信贷新政策的信度了。

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　　2007-10-11 | 沪区长购房案露出房市弊病丛生

　　据报道，初步查明，上海浦东新区副区长（正厅级）康慧军因严重违纪，10月4日被上海市纪委宣布“双规”。10月8日，浦东新区人大常委会免除其副区长职务。康氏夫妇利用职权低价置房24套，已出售8套，获利达1600余万元。

　　从康氏事件来看，它暴露出了目前国内房地产市场腐败之广、之深，是触目惊心，也显示政府治理国内房地产市场之决心。房地产市场的腐败之广泛，不仅在于政府权力者在通过房地产市场获取不当之利，而且表现为与房地产市场有关各个环节、各个部门、各种人都在通过其手上的权力攫取不当之利益。而且这种权力与金钱交易的方式可能是直接的也可能间接，在这样的一个市场，只要有不当之利，肯定就有人无所不用其极。比如说，政府官员从房地产市场获利，可以是与房地产管理直接相关部门，也可以是不相关的部门。权力与房地产关联性不同，其从房地产市场获得不当之利大小也就不一样。这种不当之利，既可直接输送也可间接交易。比如，可以是送一套房或几套，也可以是低价格购买。而这种低价格购买弹性很大。同时，政府权力部门之手可以伸向房地产，城市规划、银行信贷等部门的权力同样也伸向房地产，而且后者更为隐蔽，更是表面上的市场化。如果说，对这些相关的权力通通进行审查，查出来的问题、要双规的犯罪者可能不是小数了，也不是少数几个人了。因此，中央既能有意愿对这样触目惊心的事件进行治理，就得下狠心，就得如解放初期“三反五反”那样进行铁腕治理。不冤枉一个好人，不放一个坏人。

　　其次，从康氏事件来看，该案件是通过房地产市场的交易来攫取不当之利。即低价买进，高价卖出。他所涉及的房产仅是24套，卖出其中8套，就能够获利达1600余万。其腐败之行为看上去是很“市场化”，其交易基本上是完全市场的方式来进行。但是，这里有几个问题，一就是这种低价是如何进行的，相关报道没有说明。是不是每套住房只是象征性交一些钱，比一套住房交几万元，甚至于更少。有民众就向我反映，这样的情况在国内房地产市场十分普遍。政府只要查一下，房地产开发交易楼盘中低价出售的住房，无不是与权力者有关。而且这种手法早就是公开的秘密。二是如果这些住房交易以一定的价格购买，那么这些交易一定会涉及到银行贷款。那么一个人购买24套房，这些银行又是如何办理的。除非造假是不可能的，这里又有与银行信贷之间的权利与金钱交易问题。三是从这种权力与金钱交易的结果来看，其交易的规模如此之大，其攫取利益之多，是房地产市场没有发展之前根本就不可能想象的，而如此之大的利益输送，我们现行的制度安排好象没有准备好。

　　第三，从康氏事件来看，房地产市场的暴利之大、之广是无以复加了。康氏仅是交易8套住房就可获利1600万，那么比这交易量更多的交易不是获利更大。如果这样，那些用权力交易来的金钱岂能不涌入房地产市场？当这些贪赃枉法的财富涌入房地产市场时，它不仅推高的各个地方的房价，也让房地产市场成了国内洗钱的深不可测的黑洞。还有，房地产的住房交易都会如此之暴利，那么房地产开发的暴利更是会无可计算了。这必须导致国内各种各样的企业及资金纷纷都涌入低技术传统的房地产产业。当各行各业都来发展房地产时，经济表面是繁荣，但是实际上是在把祖宗、子孙的财富在他们手中挥霍贻尽，在相关的权力者手中卖出去转化为个人财富。试想，香港房地产开发150多年，但其土地使用量仅是22%，但是国内许多地方房地产开发仅几年，许多地方都已经没有土地了。难道这样的大的事情，中央政府就没有一点觉察到吗？

　　第四，现在市场上一直流行一种理论，目前房地产市场的价格为什么会这样高？为什么会这样快速飚升？就在于市场有住房的“刚性需求”在，在于房地产供不应求，因此，政府要解决目前房价过的问题就得批出更多的土地，就得让国有的土地如何尽快的转让到房地产开发商手上，以便增加房地产市场的有效供给。但从康氏事件来看，一个家庭购买24套住房，这就是目前国内房地产市场的“刚性需求”吗？可以说，在房价飞涨的情况下，住房的“需求”其实就是这一连串事件的结果。或是大量房地产投机者疯狂的炒作，或是权力者用各方式持有大量的住房，或是房地产开发商及相关的中介机构一起参与这个市场炒用，或是银行信贷权力者也频繁参与其房地产炒作之中等。目前房地产市场过高的房价早就把80%以上国内自住性需求排除在房地产市场之外，除了房地产权力与金钱交易，除了房地产市场洗黑钱等之外，有多少自住需求进入这样高价格的房地产市场吗？康氏事件也展现出目前国内房地产市场“刚性需求”的实质。

　　第五，房地产市场的暴利已经这样多年，房地产市场的腐败也随处都是，但是这样现象为什么能够持续多年。这就是早几天我提出的一个问题。这几天各种财富排名出来了，房地产开发商财富在几何级数的增长，为何？这种现象正常吗？怎么这种现象会一年又一年重复？这些财富增长是从哪来的？是因为他们的能力、机会、市场使然还是其他原因？为什么这种违背基本的经济原理、基本的经济常识、基本的经济逻辑的事情能够一而再、再而三地在中国发生？其实这表明我们的经济制度存在严重的问题（比如土地制度、税收制度、银行信贷制度等），目前该用铁腕的手段来改革这些不合理的制度了。如果中央政府不从经济制度根本性改革入手，那么中国经济面对的持续性也就十分令人怀疑了。可以说，目前中国经济中的一切乱源，中国的经济一切失衡，问题就出在这里。现在不少职能部门根本就没有清醒地认识这一点，许多政策或是头痛医头、脚痛医脚，或图一己之利而没有考虑社会整体之利益，或是为巨大的既得利益集团所左右而不考虑广大民众利益。因此，希望中央政府借十七大东风，对目前经济体制中不合理东西进行根本性改革，这样才能保证中国经济持续稳定的发展，这是中国经济发展的百年大计。