| 易宪容：让房产市场成为民生市场 |
| |
| 作者：易宪容 |
| 来源：辽沈晚报 日期：2007-12-18 13:52:01 访问次数： |
中国经济体制改革研究会公共政策研究网保留原创文章版权，未经许可，请勿转载。 |
沈阳的房产市场没有太大的泡沫
我为什么出名呢？因为我是最早被媒体报道唱衰中国房市的人，说我认为房地产市场会越来越低不会太高。实际上我当时是说，市场经济的年代，价格不断在波动，有上涨也要有下跌，然后《21世纪经济报道》就来了一个什么易宪容说：上海的房价下跌50％，北京的房价下跌30％，在报纸头版头条，用很大的标题标出来的，数据都清清楚楚。最后是什么结果？上海市政府告我、建设部告我、很多单位告我。我根本没说过这种话啊！
咱们首先讨论第一个问题：房地产市场目前究竟有没有泡沫？从总体来看，现在房地产市场是有泡沫的。评价房价有三条标准：第一条叫房价收入比，就是房价和居民收入之间的比值。按照世界银行的研究，房价收入比在3到6倍是比较合理的。
按照沈阳现在的情况，大概房价均价应该在3500元，如果按100平方米算，就是35万。沈阳去年的人均月收入是不到2000元，一年就是25000元左右，一个家庭就是5万。35万比5万，是7倍，那么这个价格还是可以的，稍微高了一点儿，但并不太高。也就是说，沈阳的房产市场还没有太大的泡沫。
你比如深圳，房价是均价17000，同样买一个100平方米的房子，就是170万，它的人均家庭收入是10万，房价收入比就是17倍，泡沫要比沈阳大两倍以上，那就危险了。
第二个标准是每个居民的贷款比重。大概应该在28％到35％。比如说你买这个房子，你个人工资是10000元钱，按揭还款2800元到3500元，这个时候的价格是比较合理的。
第三个标准是家庭总负债率。一年的负债不能超过50％。这三个指标，每个家庭、每个人都可以根据自己的情况计算一下，如果计算的数据在指标范围内，我们房价就没有泡沫，如果你计算的结果比范围高很多，比如刚才讲的深圳这个地方，那泡沫就很大了。
其实从房地产商的角度出发，也不希望有泡沫。真正的房地产商希望这个市场能够平稳持续地发展。因为他以前是做房地产的，现在在做，将来也还要做，不会干别的，只会做这个，那这种情况下，市场平稳的发展对他才是最有利的。
泡沫最关键的问题，要看它将来是萎缩、消失，或者爆掉了。大概在十年前，台湾曾经出现过这个现象：房产的价钱大概只剩到当初销售时价格的一半，几乎所有人都想把手上的房子卖掉。到最后卖不掉，干脆也不卖了，就丢给银行了。这种情况在任何地方都可能出现。
稳定房价的政策是隐性担保
住房这个产品跟其它产品不一样，这个产品既可消费，比如买来自己住，也可以做投资。投资多的地方，炒作厉害的地方，房价就上升。如果大家买来自己住的多，房价上涨幅度就比较低。
为什么投资比例会高？它跟我们整个政策有关系。政府对整个房产市场价格有一个隐性的担保。我们这几年的房价政策，叫稳定房价。如果房子是消费品的时候，稳定房价是好事，如果是投资品，那问题就来了。投资者要进这个市场，价格是稳定的，就等于告诉投资者，我这价格只涨不跌，所以这是隐性担保。
现在大家都觉得买房子作为投资是好事，肯定能赚钱。因为现在最大的风险不是买房子，而是把钱存在银行。老百姓的钱，放在银行里是负增长的，所以愿意投到房产上来。房地产究竟能不能作为投资使用？在满足民众基本居住条件以后，小部分可以做投资。小部分是什么概念、是多小的部分？最多不能超过20％。我也赞成把房产作为投资的一个标的，但我是有前提的，我指的是投资性房地产，譬如说商业用房、商铺，它就是可以成为以投资为主的一个标的。住宅投资的效益，按国内目前的现况来说，除了少数特殊的城市、特殊的区段以外，并不足以成为一个合理的投资标的，是存在一定的风险的。
对于国内房价连续快速上涨，目前市场谈得最多的老调就是市场的供求关系，有很多论调说房子不够，尤其是北京、上海这样的地方，寸土寸金，能开发的地都盖了房子了，这种说法到底科学不科学？房子不够，要看你的房子是投资品还是消费品，上海有个人，2004年就买了120套住房，借钱7800万。一个人买一百多套，你说房子够吗？有多少都不够。如果住房是投资品，而政府又要稳定这种投资品的价格，即使把住房造到月球上去，也是满足不了这种无限的需求。
光说北京。在1998年住房改革时，北京四环之内基本是平房，楼房也是6层以下，但是就目前来看，许多地方都是几十层的高楼了。加上四环外的北京市城区的扩张，北京市住房几何级数的增长早就超过了人口倍数的增长。但是，为什么住房的供给会越来越紧缺呢？最为关键的问题还是现有政策条件让更多的人进入房地产投资。
如果房地产市场只是投资市场，那么住房的供给在什么时候也无法满足投资需求。如果房地产市场发展模式不改变，那么房地产市场价格要炒得多高，市场是很难断定的，除非到房地产泡沫最后崩溃。
市场经济的价格里，没有永远上涨的东西
市场经济的价格里，没有永远上涨的东西，价格永远是波动的，可以上涨也可以下跌。如果研究价格波动，拉到一百年，一百年以后可能上涨，对现在我们这些人没有意义，到时候我们都不在了。
房地产商经常认为，房地产是刚性需求。以沈阳为例，我们市区人口是440万，未来是一个什么状态？城区人口可能要达到700万。另外还要考虑一个问题：毕竟还有相当高的比例的居民，已经买了房，如果大跌，会造成很严重的社会不稳定的因素。房地产价格是民众的东西。我们都挤公共汽车，挤公共汽车的时候就有这样一个现象，人一上车就变心。没上车的时候，他希望大家给他让地方，等到一上去，他就站在门口不动了，告诉下面的没地方了，这就是一个心理状态。换到房地产上是什么呢？就是没买着房子的人肯定说房价跌，一旦他买完房子，没有一个说房价涨了他不高兴的。
这就是房地产商最经常讲的。北京的房地产开发商也是这么说：说你看北京每天进多少人，北京的经济不断地增长怎么怎么样。其实，房价涨得快、涨得高，泡沫很大，让它不回落肯定是不行的。比如深圳、广州，短时间内的泡沫肯定是要回落的。
未来的房地产市场肯定是一个民生的消费市场，政府会采取一系列的政策来保证我们每一个民众，通过自己的努力可以买得起房子。国内房价暴涨已经有一个时候了，如果房价只有上涨而不可下跌，岂不是与市场的基本规则相违背吗？就如目前的股市一样，早些时候不也是有多少人在说中国的股市会如何如何吗？谁也逃脱不了市场基本规律的，市场的价格永远是上下波动的，从来就没有只涨不跌的价格。
中国房地产市场应该是消费者的市场，是解决居民基本居住条件的市场。对于房地产市场投资，我当然也不反对，但是既然是个人投资，那么个人投资房地产就得承担风险，如果房地产市场投资风险过高，自然进入这个市场的人就会减少。
房地产市场是民生的消费市场，不是投资的市场
未来中国的房地产市场应该是一个平民化的市场，而不是目前所推崇的豪宅市场。房地产市场是民生的消费市场，不是投资的市场。现在有个新规定：申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款，首付比重肯定进一步提高。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1。1倍。购买第二套住房的贷款利率不再享受以往的优惠，反之要在高于基准利率10%之上。购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率，上浮幅度比10%还要大。
这些政策透露出以下几个方面的基本信息。一是希望把住房消费与住房投资区分开。住房的消费是为了保证每一个公民的基本居住条件。对于投资性住房来说，就不能享受消费者的购买住房的优惠，这就是中国未来房地产市场的方向。
在一定程度上，这种政策是能够遏制目前国内房地产市场炒作泛滥的。投资者在房地产市场投资，不仅要承担投资房地产的成本，也得要承担房地产投资的风险。对于房地产的投机炒作，政府是要严格限制或是要制止的。如果国内房地产市场如其他国家那样，对房地产投资有更多的限制条件，那么国内对房地产市场投资肯定会更加减少了。随着政府信贷政策进一步紧缩，随着房地产税收制度进一步完善，政府对房地产投资限制会更多。只有这样，才能让国内房地产市场真正持续健康发展。国内房地产市场回归理性的日子也就不远了。
我们百姓购房，要根据自己的实际情况作个判断，不要听别人告诉你做什么。假如是你的第一套房子的话，我倒是建议你早买早好，可是要是第二套以上，带有投资角度考虑的话，那你要考虑的因素可能就要多，要考虑风险。房地产问题是复杂的，但目前趋势越来越明朗，政府一定会让这个市场成为民生的市场。
|
中国经济体制改革研究会公共政策研究网保留原创文章版权，未经许可，请勿转载。 |
发表评论： |
评论： |
