住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定发展的融资制度，但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出，由于房地产市场的转轨性，从而使得中国住房预售制不仅不利于房地产市场，也制造了市场及银行的风险。因此，早在2005年央行的房地产金融报告就指出，中国住房预售制度不健全、不完善，给整个房地产市场及银行造成很多风险，因此建议取消住房预售制度。但这个建议立即引起房地产界激烈的反对，根本原因就在于住房预售制对房地产市场融资极为重要，而报告指出了房地产业问题的要害。

　　对于国内这种单边承担风险的住房预售制度，笔者认为即使不取消也得完善与修改。

　　从目前的情况来看，尽管住房预售制度在一定程度上推动了国内房地产市场的繁荣，但也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。比如，一些房地产商通过炒楼花来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；预售制使房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种侵犯购房者权益的行为成为可能；更有甚者把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后携款潜逃等。

　　因此，国内住房预售制如何建立起一套有效的当事人共同分担风险机制势在必行。风险分担机制应贯穿于住房预售制始终，合理分散或降低各环节的风险。它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管是其中最为重要一个环节。

　　在发达的房地产市场，没有哪一个国家法律或制度会在预售时让购买者一次付清住房预售款并交给房地产开发商。购买者或者预付10%到20%的保证金，其余款项随着工程进度分期支付；或是一次支付但第三方专门保管。也就是说，无论哪种形式的预付，其款项都不会直接交给房地产开发商，而是由律师或第三方存入银行保证账户，款项按工程进度经工程测量师及律师同意后才能拨付。

　　就目前中国的情况来看，一方面在说住房预售制是国际先进制度要引进，但另一方面仅引进了一部分有利于房地产开发商的制度。这样的结果给了房地产开发企业空手套白狼的机会，致使消费者及银行金融风险大大增加。

　　这次的住房预售制度改革，就是要让住房预售款实行专户管理。所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的住房预售款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出。这样，不仅能够有效维护单个项目工程款的按期发放、保证不因此出现拖欠农民工工资，也防止了开发商挪用预售款等，同时降低了住房预售中消费者及银行的风险。

　　住房预售款专户管理看上去制度改进动作不大，却触及到了关键所在。因为目前的住房预售制不仅降低了进入房地产市场的准入标准，降低了资金门槛，也能使房地产企业在短期内资金快速滚动扩张。采取住房预售款专户管理后，使得一个项目的款项只归这一个项目，不仅使房地产企业无法滚动开发，也便利了政府对房地产开发的征税管理，减少了房地产开发商逃税的可能性，易于把房地产开发企业的利润水平暴露在第三方的监督下。

　　住房预售款的专户管理将逼迫对预售款依赖较大的开发商重新调整开发战略，同时也预示着中央政府落实对房地产市场的宏观调控的开始。政府手上调控房地产市场工具及手段仍然很多。
 
　　3月17日央行宣布，自3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率上调0.27%，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27%，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这个消息一公布，我的电话又响过不停。当时我正在给学生讲课，听到不停电话铃声，只好早点下课。一接听，记者告诉我央行加息了。

　　对于这次央行加息，有人说是“出其不意”，但是我在早几天的文章中，在对媒体的访问中，都反复强调，根据目前的经济数据，央行加息早就势在必行了。因为，从2006年宏观调控后情况来看，房地产市场价格快速上涨并没有停止。只要房价快速上涨，房地产开发投资就不会放慢增长速度，国内投资过热就不会改革，国内银行信贷扩张就不会放缓。也就是说，只要房价增长不减下来，国内房地产市场的投资者不会放慢。

　　现在，我们要问的是，从2006年下半年开始，面对国内投资过热、银行信贷快速增长及贸易顺差增长过快，央行采取一系列的宏观调控政策，如多次提高法定存款准备率、发行定向票据、进行公开市场操作等来紧缩银行信贷，但实际效果都十分有限，特别是房地产市场仍然高歌猛进。那么这次央行采取加息的方式来调整整个国家经济过热，调整房地产市场投资过热，是否能够起到效果。这就要看央行进一步行动了。

　　因为，在目前低利率政策下，管制下的利率水平与企业投资回报率相比，是不可比拟的。因此，这次央行加息的意义，并不在于加息的幅度高低，因为加息0.27厘，对于平均投资回报率为16.8%的国内企业来说，对于暴利的房地产企业来说，根本就可以忽略不计。但是，如果央行通过这次加息逐渐地改变政府的低利率政策、逐渐地改变政府宏观调控工具并由此来改变企业及个人预期的行为决策，那么央行这次加息所起到作用是不可估量的。特别是当央行能够增加加息的频率时，或让中国的利率政策进入一个升息的通道时，其意义更是非同小可。正是这个意义上说，这次央行的加息，并在不于加息多少这个结果，而在于央行宏观调控方式是否改变。

　　因为，从现实的情况来看，央行小幅度的加息对一般的企业及市场影响不会太大，但央行连续加息时，情况就不一样了。同时，但央行加息影响最大的应该是国内房地产市场。一则国内房地产市场是不少占GDP比重较的市场，二是金融是房地产市场，房地产市场发展就在于金融对其支持的力度。可以有房地产企业会说，加息这样的幅度，对它们企业的利润即使不转移到消费者身上，也是忽略不计的事情。但是，大家都知道，金融对房地产市场的影响不仅在于房地产供给方，而且在于房地产市场需求方。因为利率水平不同决定了房地产市场需求者进入程度。也就是说，加息尽管对房地产企业的影响不会大，但对依靠银行按揭贷款购房的消费者及投资者则影响很大的事情。在住房的消费者及投资者之间，加息对投资者的影响更是会大。

　　我们可以看到，尽管我们的基准利率与美国不同，但样加息，美国从2004年6月到2006年8月基准利率上调17次了，美国的利率也从1%上升到5.25%。也正是美国利率连续上升，从而使得美国繁荣了8年房地产市场开始出现逆转，在2006年11月份，美国房地产市场的价格下降9.8%。同时，美国房地产市场的调整，其中房地产市场的按揭问题也一一披露出来。而且美国房地产市场次级按揭市场所暴露出来的风险已经对美国股市造成巨大的冲击。但是，看看中国，也在同一时期开始利率变化，但中国的利率到目前为止变化仅三次半(即三次存贷款利率变化，一次仅贷款利率变化)。试想，如果中国的利率水平也随之变化10次以上，那么利率对市场的影响也就自然显现了。可以说，利率作为一种十分温和的宏观调控工具，它的作用并非动一点或一次性调整就能够起有多少作用的，而是只有利率上升到一定量，其作用才能够真正的显示出来。

　　我们再来看看台湾20世纪90年代、香港上个世纪末及最近美国的房地产市场所发生的事情，就是知道利率对房地产市场的作用。在20世纪80年代开始到90年代，低利率政策再加上台币升值，台湾的房地产市场价格在短期内飚升了三倍，但是到90年代利率上升，台湾的房地产市场很快逆转，直到2003年，台湾房地产市场价格下跌60%以上，同样香港的房地产市场价格从1997年到2003年也下跌67%，只有到这几年利率水平降低，台湾与香港的房地产市场才开始出现好转，但是，有些楼盘到现在也根本无法回复到以往最高的价格水平。

　　国内房地产的情况也会如此，加息，不仅增加房地产投资者的成本，更重要的改变整个市场消费者及投资者的预期，特别是当市场当事人预期到央行会对国内房地产市场采取一系列的紧缩政策时，面对政策的风险，不少房地产市场的投资者就可能退出房地产市场。而由于房地产市场生产的周期性，当不少房地产投资者退出市场时，房地产需求自然减少，但供给是一个既定量，在这种情况下，房地产市场就容易出现逆转。更何况，房地产按揭贷款往往是10年期、20年期甚至30年期的贷款，利率上升会直接增加购买者成本，也会增加购买者对未来不确定性风险，即现在利率能够不断的变化，难道未来几十年利率就会发生变化吗？如果购买者把这些风险考虑进去时，其购买的谨慎性就会增加，购买者，无论是消费者还是投资者，购买行为就会发生很大的变化。因此，加息房地产市场的影响怎么也不可低估，特别是对于房地产市场购买的投资者来说更是如此。如果购买者对房地产市场购买行为改变，那么房地产市场出现逆转随时都有可能发生。正是这意义上说，加息对房地产市场的影响决不可低估。

　　总之，尽管小幅度加息对一般企业及市场影响并不是直接的结果，而是更多的是警示，但是加息对房地产市场的影响是不可低估的，特别是对房地产市场投资者影响更是不可低估的。当然，这里最为关键的是央行并不要停留在以往的认识上，而是要让整个宏观调控真正转到以价格机制为主导的工具上来。如果利率能够逐渐地上升，加息对房地产市场的影响是很大的。