近几个发达的城市，上海、北京、杭州，房地产泡沫比较的大。政府现在已经意识到，我觉得就不是太大的问题了。泡沫肯定有，政府已经意识到，就要采取好的办法慢慢消化，这是一个好的兆头。

  一些地方的房地产商，不要抱着侥幸的心理，只要房价不下来，利率肯定会升。而且不仅仅出台现在这个通知，还可以通过税收的方式，土地规范的方式、住房保障制度方式等等一系列的措施都会出台，以保证房价平稳发展，保证房地产市场平稳发展。

  按一个基本的操作流程看，土地是不可能马上影响价格的。房地产商为什么这么说，接着政府对房地产市场出台的政策，控制房价，炒高房价，这他们的根本目的。

  泡沫肯定有，政府已经意识到，就要采取好的办法慢慢消化

  [主持人] 央行3月17日宣布，从17日起将不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁，执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。此次房贷政策的调整立即引起了各方激烈辩争。不少已购房者认为政策变化太快，央行政策不透明、受害者是普通民众等等。一些房地产开发商则认为，加息影响最大的是那些中低收入的购房者。在此，社科院易宪容教授凭借着一个经济学家的良心发表了自己的看法，他认为这是开发商在误导老百姓。他撰文指出，不要误读了央行的政策初衷，这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平，中央将继续加大宏观调控的力度，抑制房地产业投资规模的持续增长。

  [易宪容] 这次希望和大家一起讨论央行新政以后，有什么问题大家一起思考。希望能使大家明白，这次出台了银行的政策，对大家的行为和决策会更有帮助一些。

  [主持人] 0.2的利率上升幅度虽不大，但传递的信号却异常明确，就是中央将继续加大宏观调控的力度，抑制房地产业投资规模的持续增长。在此，我想代表广大新华网的网民问易先生一个非常私人的问题。易先生，您买房了吗？我所说的“买房”不是货币化福利买房，而是从市场上买房，买商品房。

  [易宪容] 我买了两套房子。

  [主持人] 您是在价格、利率比较合理的时期买的房子吗？

  [易宪容] 我买了两套房子，一套在城里，一套在郊区。我买房子是付现金，利率对我没有影响。

  [主持人] 您是在什么时候买的房子？

  [易宪容] 我郊区的一套房子是2000年买的，那时候价格比较便宜。我发现房地产泡沫的时候，正好是买房子的时候。

  [主持人] 正好避开了房地产的泡沫时期，您非常理性。

  [主持人] 房价的持续上升，富豪榜日日翻新，地产大亨的身影骤然增多。以被认为房地产泡沫最大的上海为例，房地产业已成为上海经济的第三大支柱产业，对上海GDP的贡献度由1999年的5.2%上升为2004年的8.4%。网友“大嘴猫”问：和“跌跌不休”的股市相反，房价的持续上升使越来越多的人们对房地产行业是“情有独钟”。但在房地产行业的盛世中，房地产上市公司的业绩并没有水涨船高、硕果累累。仍然以上海的房地产上市公司为例，从已公布的2004年报看，房地产公司的业绩表现平平，令人失望。有资料显示，房地产作为全部业务的陆家嘴(资讯行情 论坛)(600663)2004年的每股收益为0.29元，主营业务收入同比下降了7.38%，利润同比下降了19.8%。这样的业绩自然不可能有好的分配方案。易老师，您如何看待这个问题？

  [易宪容] 对房地产企业来讲，中国房地产指数研究院评了中国房地产企业100强的时候，我想，房地产发展的势头相当快，本身是相当的繁荣，但为什么上市公司的业绩没有？为什么房地产大的企业、大的公司，他们上交税的比例很小。

  [易宪容] 这就是另一个问题，房地产企业面临企业的社会责任和企业的发展如何权衡的问题。因为企业的社会利润，企业利润最大化是基本的东西，但一定要建立在整个社会发展的基础上，利润才能够最大化。假设仅仅唯利是图，企业肯定做不好，只可能短期内赚到钱。我举一个简单的例子，在美国，沃尔玛为什么是世界排名第一的企业？产品是民众最喜欢的产品，是市场上价格最低的产品。

  [易宪容] 一个简单的道理，我们要让中国的房地产企业要有社会责任，不仅仅让企业发展，关键要向民众提供好的住房、好的价格，物美价廉的东西，行业才能够发展好。我们的房地产企业基本上唯利是图得很厉害。这几年，房地产企业成了全国最暴利的行业，做房地产企业的老板和一些人成了中国最富有的人。他们通过现在的政策上的缺陷，土地没有市场化，租金没有市场化，通过这种缺陷，大量地把民众的财富转移到自己口袋中。

  [易宪容] 所以国内的企业一定要承担社会责任，如果真正是有实力的企业，大家把价格拼命推高的时候，我的价格就不升，但我也要生存，但是不一定要放高利。如果中国的房地产企业中真正有这样的几家中流砥柱，价格是不会上去的。

  [主持人] 企业的社会责任能够推动社会的发展，也能够促进企业的发展，形成一个良性的循环，企业承担责任不仅为了社会，更是为了企业的长远发展。

  [易宪容] 对，如果房地产出现泡沫，泡沫总有一天要破，破了以后大家都生存不下去。

  [主持人] 网友“九月的高跟鞋”说：据有关媒体报道，中国国际金融公司研究部近期走访了全国近20个城市，实地采集了各类楼盘的商业信息，包括价格、按揭贷款和租金等，并于3月29日发表了一份题为《买房不如租房》的研究报告。报告指出，在相当一部分城市，购房成本和对应的租金已经严重背离，这是房地产泡沫的主要表征。包括长江三角洲在内的某些地区房地产价格泡沫的破灭只是个时间问题。您如果看待房产泡沫？

  [易宪容] 最近几个发达的城市，上海、北京、杭州，房地产泡沫比较的大。政府现在已经意识到，我觉得就不是太大的问题了。泡沫肯定有，政府已经意识到，就要采取好的办法慢慢消化，就好比一个人走路太多，脚上长了一个水泡，如果用一些药抹抹就好了，但是硬要把这个水泡拉开，会很难受，所以，这是一个好的兆头。

  [主持人] 网友“四海归心”问：央行决定从3月17日起调整商业银行自行性个人住房贷款政策以来，国内学界普遍认为此招对平抑房价影响力有限，从波澜不惊的市场反应看，也大略佐证了这一推断。您以为，目前拯救房市还有辙没辙？最行之有效的措施到底是什么？

　　[易宪容] 要通过多方面环节才反映到价格上。2002年，英国的房地产有泡沫，房价很高，英国加了七次利息，才调整过来房价，加了3厘多。我们加0.2怎么能够反映呢？我们还没有他们的市场机制，没有好的系统法律体系，我们的市场加了0.2就有很大的反应。我们要明白，如果没有反应，央行还会调整利息，只是要慢慢来。因为也要让房地产市场发展，不能一棍子打死。

  [主持人] 网友“绿袖子”问：易先生，听说您与您所在的社科院金融所出的正式研究报告的观点完全相反。您对此如何解释？

  [易宪容] 学者毕竟是做学术的，因为个人的角度不同，肯定看待问题、看待结论会有很大的差距。观点上冲突没有关系，如果民众看到有一个很冲突的观点的时候，要看看他们是如何分析的。之后自己做一个判断，到底哪一个分析更好。

  [易宪容] 现在的房地产有没有泡沫，我们不用那么多数字，我举一个最简单的例子给大家分析。找北京市中等价位的房子的几个项目去比较，假定要买100平方米，你把自己的生活水平跟产品价位比较一下，看房价是不是高，自己能不能承受，如果能够承受，说明房地产市场没有泡沫。如果不能够承受，说明房地产市场有泡沫。要把自己身边碰到的问题，发生的事情进行思考，你就会找到一个好的答案。

  央行新政明确告诉大家，不是只调整0.2个利率；央行新政明确告诉大家，如果房价不下来，还是会调整利率

  [主持人] 网友“北京糖火烧”问：有媒体报道，3月底，国务院高层发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。知情人士称，通知一共有八条意见。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。甚至有媒体说，《通知》虽未见正式公开报道，但众多官员和业内人士对其内容都已熟知。“国务院的八条意见是非常严厉的。”一位政府官员评论道。《通知》还指出，对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。对此，您有过耳闻吗？可能性有多大？你对这些措施有怎样的评价，和这次房产新政的力度相比，能够达到预期的目标吗？

  [易宪容] 房地产市场和其他的市场不一样，价格是由很多方面的因素决定的。不仅仅是房地产开发商，银行是一方面，还有购房者，住房虚假繁荣也是一方面，再加上开发商误导、对房地产的炒作，还有地方政府。这种情况下要出台一个政策，马上要把房价调整过来。第一，央行出台的政策明确告诉大家，不是只调整0.2个利率，央行是告诉你，政府工作报告中，一定要把过高的房价平抑下来，政府是告诉你，如果房价不下来，还是会调整利率。

  [易宪容] 政府有信心调整房价，要让房地产价格调整下来，同时让房地产企业平稳发展。这个通知对房地产市场健康发展肯定有好处，一些地方的房地产商，不要抱着侥幸的心理，只要房价不下来，利率肯定会升。而且不仅仅出台现在这个通知，还可以通过税收的方式，土地规范的方式、住房保障制度方式等等一系列的措施都会出台，以保证房价平稳发展，保证房地产市场平稳发展。

  [主持人] 我们已经说过，《通知》表明中央政府一定要通过宏观调控的方式让房地产市场健康发展，房地产商也应该领会这个信号。

  [易宪容] 每一个房地产开发商，如果以前做得不好，现在要调整过来，政府一定有办法治理。

  [主持人] 网友“北京糖火烧”又问：还有媒体获悉，从4月1日起，上海16家中资银行将全线停止一年内个人住房贷款的转按揭服务。与此同时，来自上海各银行基层网点的消息还表明，部分银行已经明确表示，第三套房贷将在6.12%的基准利率上再上浮10%，达到6.73%。银行业内一资深人士透露，如果银行认为借款人有明显的投资意图，即使其个人资质优越，贷款申请也可能无法获批。如果这些措施实施，能够发挥效果吗？效果有多大？

  [易宪容] 我们的国内商业银行真的按照中央银行的精神去做，从开始就这样做，就不会发生房价过热。这几年，商业银行对房价的推高有很大的责任，原因是很多民众告诉我，他买房子的时候，要做按揭，银行要审贷你的信贷资格、信贷风险，今后未来的收支情况。但是你只要开一个证明，你这个月有多少钱，就可以买房子，根本没有经过完整的一套审核过程。这就造成房地产个人消费信贷在住房方面的虚假繁荣。

  [易宪容] 我们现在购房的主体是25到35岁的年轻人，这些人刚刚大学毕业，一毕业就出来买房子。但他不是说钱不多，买60、70平方米，而是一步到位买150平米。如果他自己没有钱，是由父母亲出。这种情况下，跟实际的情况，住房的需求形成很大的差距。 

  [易宪容] 最近很多人告诉我，我很需要住房，我告诉他，住房每个人都要，但是清楚一个概念，住房的需求跟住房的需要是要区别的。“需要”是什么概念？如果免费送给你的时候，给你50平方米你肯定要,500平米也要。但是“需要”是什么概念？你想买房子，有没有能力付钱，如果没有能力，就不能通过货币的方式把供给跟需求结合起来。

  [易宪容] 加息后，很多老百姓说为什么不跟我们商量，要开听证会。我觉得很好玩，什么时候决定加息，银行是自己判断的。美国加息，从去年下半年开始，加了七次，没有一个老百姓出来说为什么加息。还有香港，上个星期加息，今天又加息了。

  [易宪容] 这在我们国内不得了，市场经济条件下，加息是最基本的东西。所以民众一定要把自己放在市场环境中去思考、去决策。要考虑我在什么条件下买一个什么样的房子，理性定位。不能说我需要这个房子，我要结婚，但如果你没有钱，影响结婚吗？如果没有能力可以租房子，关键要看你的能力。 

  [易宪容] 银行如果真的对每一个购房人做严格的审查，购房者需求就会降下来，需求降下来，市场价格就下来了。这是必要的。

  [主持人] 网友“土豆和布丁”问：这次房贷新政出台后，有消息说，银行将对提前还贷收取违约金。此后，四大国有商业银行纷纷表态，对此消息予以了否定。但是这些银行中的一些地方分行也有负责人表示，他们从2001年就将收取违约金列入购房合同里了，而不是针对加息引发的提前还贷潮，而且还表示，这种做法符合国际惯例。您向我们的网友介绍一下这方面的国际惯例和您预测一下我国的可能的做法。 

  [易宪容] 在香港不存在这个问题。香港你签了合同，按照合同办。合同在市场经济中是整个交易的最主要的媒介。合同的基本原则有以下几个方面。第一、签合同，第二、签了合同要负责。第三、如果你不履约，开发商违规的情况下，双方协商解决不了的情况，可以通过政府和法院解决。政府跟法院的职责是如何保证合同有效履行。谈到违约金的问题，现在我们签的是格式化合同，如果上面写明如果提前还贷，要付违约金。

  [易宪容] 如果没有写这条，你跟银行对着干，没有办法，但是要先把合同看清楚，把对自己有利的情况跟他们谈判，不懂可以请教律师，以维护自己的利益。如果你买一个房子是120万，首期付款20万，利率10％，这种情况下，每个月固定付钱的情况下8776块，如果30年下来，是320万，这说明，银行要挣你220万，不愿意让你违约。所以民众要把自己放在市场中去理解，去维护自己的权利。

  [主持人] 作为我们国家的经济主体，解释权在他们。比如前一段时间银行卡的收费，最后由于消协的抵触，也没有收，以新的面貌面对广大银行的储户。今天我们的话题是理性，如果能够理性面对银行、面对市场，银行也会理性地面对我们。

  [易宪容] 你说得对。

  [主持人] 网友“多多小卉”说：易老师在升息方面讲了一个观点：浮动利率本来就是一个风险很大的方式，购房者本来就应该知道不应该抱怨。那么浮动利率是否是一个对购房者相对公平的方式？老百姓应该怎样规避风险？银行还应该提供什么样的可选择的品种？

  [易宪容] 由于我们个人做信贷，政府经验不足，银行经验不足，现在没有改进的情况下，买房子要考虑最主要的因素。政府针对民众的这些问题，要改进现在个人利率信贷的体系，可以固定利息，也可以调整利息。可以提前还贷，也可以不提前还贷。可以制定很多很多品种出来，让民众自己去选择，做到以理服人。

  [易宪容] 只有一个品种，在市场条件下，民众会有很多怨言的。我们政府或者是央行，要提供比较好的利率，可以选择的各种各样的品种，让民众有选择的余地。如果你买房做按揭，他们第一句话就是你买房是用浮动利息还是固定利息，你是提前还贷还是不提前还贷。所以政府应该出台相关的政策。