《业主代表大会的初步理论框架》

　　作者：林一海、赵恒

　　业主代表大会理论是关于城市社区业主民主自治的一种理论。就理论本身来说，业主代表大会理论是现代政治的代议制理论在社区管理领域的应用，它是相对于十年来作为主流理论的"普遍参与论"而产生的。

　　尽管对于大多数的业主来说，"普遍参与"似乎是一个理所当然和不言而喻的简单概念，但是实际上却是包含深刻危害的复杂理论。十年来"普遍参与论"在投机业主和物业管理企业以及他们的共同代言人也就是一些小生产习惯意识根深蒂固的学者们的共同鼓吹下做了相 当充分的表现，从以美丽园业主大会风波为代表的第一代发展到了以健翔园假业主代表大会的破产为代表的第二代，中间还有一个可称为过渡形态的卧龙小区业委会主任由于对业主代表大会报着叶公好龙的态度而最终落得一事无成和孤家寡人的悲剧，甚至主张业主代表大会只能具有很有限决策权力的第三代"普遍参与论"也已经出现。随着许多典型案例的完整浮现，特别是它们从不同角度反衬了上地西里小区业主代表大会的成功实践，形成业主代表大会初步理论的时机已经成熟。当然，最根本的还是已经有一些地方的某些社区的业主开始意识到"普遍参与"的不可能性而自发地进行业主代表大会的探索，随着这种探索的进展，特别是由于投机业主的强烈反对远远超出了广大业主的意料，因而广大业主对业主代表大会理论的需要程度也在相应地提高。

　　我们经过多年的讨论，确定了业主代表大会理论由概括性的导论和十个主体篇章以及一组附属文章组成。

　　导论当然不仅应该是概括性的，更应该具有高屋建瓴的眼光，否则所构建的东西恐怕很难称得上是一种理论。我们认为业主代表大会涉 及的不仅仅是物业管理的问题，甚至也不仅是城市基层社会的建设问题，实际上将成为中国政治现代化和民主化建设的突破口，其基本含义是：一百年来中国的民主革命大致已经完成，然而民主建设的真正起点在业主阶层没有形成以前实际上没有出现，而业主阶层作为业主群体的成熟形态，是必须要以业主代表大会制度的确立为标志的，当然也就是要以业主代表大会为核心的。

　　在主体论述中，第一章用了《柳暗花明--业主代表大会来了》作为标题，是为了说明：业主代表大会的实践和理论是在由于"普遍参与论"的破坏而使得业主自治和社区建设陷入困境的情况下出现的，它的出现固然难免使人有也不过如此的感觉--不就是比照一下人民代表大会制度嘛，但是情况远不是那样简单的，譬如首先需要说明的就是所谓"业主大会"这个已经被《物权法》和《物业管理条例》规定到业主头上的最高全力机构是否真的存在？这虽然不是根本问题，却是一个关键性的问题，所以围绕这个问题的争论非常激烈。为此，本章谈了三个方面的问题：首先质疑业主大会存在的条件，然后通过介绍北京上地西里业主代表大会的产生来说明只有业主代表大会才真正 芄怀晌？抵髯灾蔚淖罡呷？？？梗？詈蠼馐蜕系匚骼镆抵鞔？泶蠡嵊敫鞯卦？？鱿值囊抵鞔？泶蠡岬母？厩？鹄此得魇裁词强蒲У囊抵鞔？泶蠡帷Ⅻbr />

　　第二章当然应该是对第一章的深化，主要说明所谓业主大会实际上是社区中的为数很少的投机业主最津津乐道的，要想知道他们鼓吹所谓业主大会的用意和对社区建设的极大危害，必须了解投机业主的来龙去脉，所以这一章题目是《庐山面目--认识投机业主》，介绍投机业主的概念，指出投机业主是指那些顽固反对建立业主监督机构，反对实行分权制衡制度而谋取业委会权力的很少数业主，其历史渊源是中国历史上有千年传统的封建市侩主义群体，其精神特征是除了名利而没有原则，最后强调指出反对投机业主是中国业主的必修课。

　　第三章专门介绍投机业主的核心理论"普遍参与论"

　　本章首先在说明"普遍参与论"的真实含义的基础上指出它实际上是反对社会分工的臭名昭著的直接民主论在业主和社区自治领域里的必然表现，然后指出它与投机业主天然的密切关系，再进一步分析"普遍参与论"的思想基础--小生产习惯的绝对平 均主义意识，最后指出"普遍参与论"在相关政策中的体现，重点是从《物业管理条例》第十二条来讨论物权的代理问题，并且围绕某些学者关于《物权法》中所谓业主大会的规定所做的虚妄解释进行讨论，从而揭示"普遍参与论"是我国国民的一种普遍心态，所以才能被投机业主公然地利用来危害业主自治和社区建设事业。

　　第四章的题目是：程序正义--业主代表大会的理论起点，之所以把程序正义作为业主代表大会理论的起点，是因为程序正义问题上承社会分工的发展，后引实质正义的结果，譬如在所谓业主大会的议案提交权问题上，投机业主就反对成立业主代表大会来讨论议案，而是主张业委会可以随意提出议案强迫业主不议而决，而业主要提出议案却必须找百分之二十业主联名，从而既剥夺了广大业主的权利，又阻挠审议机构这样的社会分工组织的出现。这就引出来一个问题，在现代社会的共有关系下，作为共同体成员的业主最大的权利是什么？逻辑结果就是不仅应该成立业主代表大会，而且要把业主代表大会会议规则作为业主代表大会的实践的起点。

　　第五章作为"起点"问题的继续，当然应该指向业主代表大会理论的核心问题，即"充分讨论"问题，这是直接针对"普遍参与论"一向把全体投票表决作为民主的核心问题以便掩盖投机业主害怕充分讨论的用意，所以本章不仅要说明民主不仅仅是投票，更要阐述充分讨论与普遍参与的区别，最后说明只有在业主代表大会体制下"充分讨论"才能实现和体现的问题，从而也就说明了业主代表大会与充分讨论的统一是建设和谐健康的城市基层社会的可靠基础。

　　第六章讨论业主代表大会的实践要害问题，也就是业主代表大会是否名副其实的关键何在的问题，我们认为"容易罢免"就是要害和关键，因为这一点恰恰是把持业委会的投机业主们极端反对的，他们虚伪地鼓吹自己是在做公益，却不可避免地陷入内讧，互相攻击对方的道德，从而制造基层社会的混乱动荡，所谓业主大会则根本无能为力，所以只有业主代表大会才能够遏止投机业主。当然容易罢免不是随意罢免，要在程序正义也就是充分讨论的基础上来实现容易罢免，所以本章要集中讨论对业主代表大会代表的罢免程序和对业主委员会及其委员 的弹劾程序问题。

　　从第七章开始转为以批判为主的论述，首先是指出关于‘分权制衡'的一种误解，要说明所谓分权制衡的本意是分权而制衡，关键和重点在于分权，通过分权而达到制衡目的，指出有些投机业主鼓吹分权制衡的重点是制衡而淡化分权问题，试图成为社区里的"总统"来控制业主代表大会，不过是小生产习惯的幻想。然后解析分权制衡的纵横体系和业主代表大会与业委会如何分权制衡的问题。

　　第八章讨论《物权法》在关于业主自治问题上某些规定的积极意义与显著的消极意义，指出《物权法》回避物权代理问题是最大的失误，是现阶段我国社会对对共有关系认识的肤浅和幼稚在法律上的反映。另一个重点讨论的问题是第76条关于业主可以起诉业委会和所谓业主大会的规定所包含的深层次意义。

　　第九章是收集的关于业主委员会的十大错误案例：

　　1、 公民实验者的悲剧-------银枫家园的弹劾风波。

　　2、 ‘维持现状是最理想的'-------朝阳园的现状

　　3、 &lsquo ；我就给你三分钟'-------卧龙小区业委会主任的‘民主'实践

　　4、 41 ：2如何变成 2 ：41-----上地佳园业委会如何成立

　　5、 ‘就是要限制业主的权利'-------博雅西园业委会筹备组的宣言

　　6、 ‘少跟我讲民主'------美然动力街区的一个月管理真空

　　7、 "非法组织"--美丽园业委会眼里的"奸委会"

　　8、   谁主沉浮--时代庄园业委会的废与立

　　9、 谁的业主代表大会--太平家园业委会秘书长的心思

　　10、 假作真时真亦假------健翔园假业主代表大会的破产和业委会的分崩离析

　　第十章、 转回正题，讨论如何成立业主代表大会的问题，分三个方面来讨论：

　　a） 先成立业委会还是先成立业主代表大会

　　b） 临时业主代表大会的作用

　　c） 首届业主代表大会的议题

　　最后一章附录了一些业主代表 大会的相关文件、文章和报道，实际上是对业主代表大会理论形成过程的回顾，说明业主代表大会理论同其它领域里的正确理论一样，都是在实践过程中产生和发展的。

　　在本书的后记里，我们谈了上地西里业主代表大会的历史局限性及其与时俱进的问题，我们觉得这样才能构成一种理论的科学体系。

　　我们之所以公布这个关于业主代表大会的初步理论框架，是因为我们认为业主代表大会问题将是贯穿中国二十一世纪的中国城市化和社会现代化的重大问题，也可谓"世纪命题"，当然需要集中更多有社会责任心和历史眼光的人们的智慧来探讨，否则不仅难免幼稚，甚至可能成为昙花一现的东西，如果真的是这样的话，那么我们对"普遍参与论"的批判也无非是"五十步笑百步"而已了，这当然是我们要极力避免的啊。