不要用嘴将房地产泡沫吹破

钟 伟

近来，关于房地产是否有泡沫的讨论愈演愈烈，甚至有人说，房地产就是泡沫，空置房挤占的资金已经使得房地产成为坏帐最多的行业了，似乎房地产已经到了危如累卵的地步。房地产行业是否存在泡沫，不是用嘴吹出来的，而深思慎行。

首先，房地产开发投资状况如何？

根据国家统计局公布的最新统计是，1-10月份，房地产开发投资到位资金6856亿元，同比增长36.6%；房地产开发投资5588亿元，同比增长29.8%，而另根据国家统计局的月度形势报告，2002年1-10月，全国完成房地产投资为4306亿元，比去年同期增长31.2％。比照前两年的情况，在2000年，全年累计完成房地产开发投资同比增长19.5%。2001年全年累计完成房地产开发投资6245亿元，同比增长25.3%。可见近三年来，房地产开发投资每年有6个百分点的增幅，这样的投资增幅显然偏高，但应该看到，从2000年至今，商品房新开工面积增速趋缓，而房地产开发投资额增速趋疾之间存在反差，因此，2002年房地产开发投资的快速增长可能和一系列因素有关，一是各级政府土地出让速度太快，土地出让从协议转拍卖使得土地开发成本上升，导致开发商土地款投入急增，统计数据表明，到2002年上半年，全国累计收取土地出让金已达6000亿元，土地出让金已成为地方政府重要的财政收入来源；二是房地产商迫于竞争压力对商品房单位面积的投资有所增加。笔者认为土地出让过快这一因素基本可以解释2002年房地产开发投资的快速增长，因此，如果房地产投资快速上升伴随者土地囤积、在建项目、空置率的急剧上升的话，那么该指标就是个危险征兆，如若不是，则还需要慎重对待。

其次，房地产投资来源构成如何？

国家经贸委对2002年1-10月的房地产投资来源构成进行了调查，并认为“房地产开发的七成资金来源于业主的定金和预收款以及房地产开发单位的自筹资金。”根据披露，从资金来源看，国内贷款比重下降，民间资本比重上升。国内贷款1372.8亿元，占资金来源的22.7%；自筹资金1827.3亿元，占30.３%；其他资金2731.6亿元，占45.2%，其中定金及预收款2294.9亿元，占资金来源的38%。考虑到2001年房地产资金来源中，国内贷款的比重约为22.23%，为1640亿元。而2002年前10个月，国内贷款的比重约为24.17%。应该说房地产资金来源在近年来没有显著变化。但问题是，这些资金中最终有多少属于银行贷款？中国房地产协会的数据显示，房地产企业对银行贷款依赖程度较高，目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，因此累加起来，银行对房地产的贷款有万亿元左右。因此，对房地产投资是否主要依赖银行信贷支撑，需要考虑其他一系列因素，一是企业自筹资金和销售预收款中，有多大比例来自银行？二是目前个人住房抵押贷款的资产质量如何？因此，应该注意到近年来银行信贷更多地是从住房需求侧（而不是从住房供给侧）来支撑房地产的发展，如果不进一步考察银行的房地产信贷不良资产率的变化，则很难得出银行适度还是过度介入到房地产行业的判断。

再者，房地产开发销售总体态势如何？

国家统计局发布的月度形势报告显示，1-10，全国商品房竣工面积达到13463万平方米，比去年同期提高8.8%。而1-10月间，商品房销售进一步加快，共实现销售额3059亿元，增长35.4%；1-10全国累计销售商品房近12980万平方米，同比增长百分之27.6%。由此我们可以看出，1-10月间，竣工和销售面积的差距不大，“产销率”为96.4%，考虑到2000年商品房竣工面积同比增幅为14.2%。2001年商品房竣工面积同比增幅为16.4%，2001年商品房“产销率”约为95.97%，2002年房地产竣工面积的增速已经开始趋缓，销售情况将尚算稳中有升。，此外，根据国家统计局在“国房景气指数”中的披露，1-10月份，全国商品房平均销售价格为2357元/平方米，增长6.1%。其中，商品住宅销售价格为2216元/平方米，同比增长6.1%，如果剔除掉土地购置成本上升的因素，可以说2002年商品房价格集体平稳。因此就以上情况看，还不太容易看出房地产行业已泡沫化的趋势，相反，目前开发已经出现了趋于收敛的迹象。

最后，房地产空置率变动如何？

根据中国房地产协会的披露，到2002年10月份为止，全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，而国家统计局的统计显示，1-8月，中国商品房空置率为12.9%，1-10月份，全国商品房空置面积同比增长了10.8%。笔者估计1-10月份的空置率大约在14%左右。如果按目前的开发、竣工和销售速度来衡量，2002年全年商品房新开工面积将超过4亿平方米，竣工面积将达3.44亿立方米；销售面积将达3.22亿立方米，则全年可能新增空置面积2000万平米，空置面积累计约在12300万平米，空置一年以上商品房面积大约在4800万平米。而2001年，全国商品房空置面积净增量为1100万平方米，总空置面积为10476万平方米，其中一年以上空置面积占全部空置面积的比重为39.2%。可见尽管2002年商品房空置面积有所增加，但空置率反而有所下降。2002年空置房占用资金总量预期为2800亿元，其中大约有1000亿元最终可能成为坏帐。

从以上四方面来看，2002年中国房地产行业是不是突然成为“泡沫行业”，尚缺乏有说服力的数据支撑；房地产是否属于“暴利行业”也有待验证。过去50年来，中国有两个产业始终倍受争议，一是汽车制造业，虽然美其名曰“支柱产业”，但中国企业对汽车行业的投入在“七五”之前仅为制造业投资的1.1%，至今也仍不足2%，而韩国、爸西等赶超型国家汽车产业的投资占制造业投资的10%以上，在美、日等汽车制造大国该比重则为6%-7%，因此有名无实的中国汽车“支柱”始终是一根筷子。另一个产业就是房地产，目前美国人均居住面积达45平米，日本、韩国等近邻则在35平米左右，中国城镇人均居住面积大约为13平米左右，“小康不小康，关键看住房”，房地产行业可能今后20年最值得关注的产业，因此对房地产行业是否存在泡沫，存在何种泡沫的各种言论，无论是出自高管还是学界，都需要谨慎；对房地产行业的调控也应渐进有序，防止一哄而上地用嘴将房地产行业的泡沫吹起吹破，在使房地产行业大起大落的同时，也可能损害了国有银行等相关方的利益。