2007年烟台投资论坛：股市PK楼市
　　2007年8月19日，由烟台日报、烟台晚报、阳光100、SOHO中国、新浪房产共同主办的“2007年烟台投资论坛：股市PK楼市”论坛在烟台金海湾大酒店举办。soho中国集团董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)、北京阳光100置业集团总裁易小迪(易小迪博客|易小迪新闻)、股市分析专家华夏时报总编辑水皮、金融研究中心主任、北京师范大学金融学教授钟伟分别从各自的专业和行业的角度对于楼市投资与股市投资的风险进行了详细解读与分析，以下为实录：

　　主持人：各位领导，各位来宾，很高兴今天能来到烟台参加阳光100和烟台晚报一起主办的“2007年烟台投资论坛”，我是新浪房地产频道的主编杨熙，很高兴受主办方邀请，作为主持人，首先我先向大家介绍一下今天参加2007烟台投资论坛的几位嘉宾。

　　他们是SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)先生；阳光100置业集团总裁易小迪(易小迪博客|易小迪新闻)易总；著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮老师；北师大金融中心主任、教授钟伟老师。

新浪房产频道主编杨熙

　　今天很高兴来到烟台这个美丽的地方，走到今天会场感觉在北京做的很多论坛不一样，虽然北京是媒体的中心、会议的中心，但是明显感觉今天会议现场气氛特别热烈，很少看到会场有如此多的人山人海的听众，不知道今天是奔着潘石屹、易小迪两位大腕儿来的，还是奔着水皮老师和钟伟老师这两位财经专家来的，还是直接奔着房子和股票——这两个最能牵动所有中国人投资神经的字眼而来。

　　接下来我们正式进入今天的论坛，其实在去年年初的时候，在北京房地产界一个会议上，有一个搞经济学者跟我讲过一句话，说在未来两到三年的时间，应该是整个中国人一生中最好的投资时机，那你应该在这个时候把你身边所有的现金，除了必须所需要的现金之外，尽量把现金变成资产，一方面把它变为不动产可以投资楼市(楼市博客|楼市新闻)，另一方面可以投到股市上去，这是他曾经给我的建议。但是说实话对我而言，我当时听的很不以为然，从2007年初，从市场大势来看我觉得自己行动非常迟缓。我们知道中国A股，如果07年翻了三到四倍，而房地产在一线城市，我相信包括烟台资产增值会有大幅度的增值。

　　今天第一个问题提给钟伟老师，因为钟伟老师本来是研究经济的，您认为未来这两三年我们应该大量的把手中少留现金更多专向资产，从宏观经济来讲是否得到支持，有请钟伟老师。

北师大金融中心主任、教授钟伟

　　钟伟：首先我想说的是要警惕学者，他们假装各位不具有的智力和判断能力，事实上他们不具备。第二个关于是不是需要持有现金，我的口头禅永远是“唯现金与狗屎不能持有”，因为根据统计每十年货币收入将会增加6倍左右，那就意味着如果你现在的收入譬如说是五千，大概可以判定1996年、1997年的收入只有八九百，1987年大概一百四五十块钱，反过来意味着在2017年的时候，你的收入可能是三万块一个月，所以现金与狗屎是一样的。

　　第二点在任何时候都不持有现金。

　　第三个，如果你不希望持有低收益的东西，高收益的东西在哪里，高收益的东西在我们身边到处都是，怎么去获得高收益的东西，最简单的就是向富人学习，看他们做什么我们就做什么。

　　好的谢谢。

　　主持人：钟伟老师言简意赅把问题挡回来了。接下来有请著名评论家水皮老师谈一谈，因为水皮老师曾经参加新浪山西的投资论坛，当时预测国内的股市，A股当时是“5.30”大跌，市场对整个股市比较悲观，当时水皮老师预言一定能上5000点，从今天来看已经基本达成，请水皮老师给大家一些真知灼见，有请水皮老师。

著名财经评论家、《华夏时报》总编辑水皮

　　水皮：谢谢，谢谢各位，主持人说今天人比较多，以我的经验说人比较多，肯定是股市比较多，因为跌完大家都想听听人家怎么看，怎么说，如果周五大涨两点百，最多一班人，因为股市一涨每个人认为自己是股神，我挣钱还能听你说什么吗？肯定是这样的。刚才是说句玩笑话啦。

　　今天论坛的主题是“股市VS楼市”，刚才主持人讲到，前面有几次论坛，像在太原的时候他就用的“PK”的字样，一用PK就非常对比，好象讲股市就必须讲股市好，讲楼市就必须讲楼市好，实际从整体上来讲，从整个投资周期来看，只要不持有现金的话，股市是牛长熊短，楼市也是长期看涨，大方向是一致的，但是不排除小的调整周期中间出现小的翘翘板的现象。比如说在一个月前，或者两个月前，五卅惨案之后，指数4300跌到3500点之后，出现了一个什么情况？出现了楼市暴涨的情况，深圳楼市就那两个月，60%，为什么会这样？一部分从股市里面的获利资金从“5.30”出来之后就去楼市短炒一把，而且深圳是发VIP卡，完全是坐庄式的炒作，短炒一把出来了，现在又跌下去了，深圳的房价跌下去了深圳的股市就起来了，这个很简单小周期是一个翘翘板的作用。

　　说到大方向上，刚才主持人说的3500的时候，我们坚决看好5000点，我那个5000点说白了是一个保守数字，刚才跟潘总讲我特别后悔，因为那时候我正好去了《华夏日报》改版，改成财经类周报，第二期报纸我让人做的大标题就是“2007年被压抑的牛市猜想”，牛市是肯定的，但是人们的诸多热情是被狠狠的压抑了一下，所以引题是“2007年被压抑的牛市猜想”主题是什么呢？5000还是6000？5000、6000都很大的字，当时很多人讲“你看这个人又在犯病了，怎么看到大家个人都套住50%，大盘跌掉30%。”那时候我就讲无论从个股来看，还是从大盘来看都是调整的极限，肯定是不会有大的继续下挫的可能。

　　为什么这么讲？因为道理很简单，并没有人愿意看到这样的情景发生，特别是是管理层。“5.30”属于错杀，什么是错杀？错误的“错”，杀人的“杀”，很大程度是错杀。刚才中午吃饭的时候，潘总就问“为什么4000点的时候管理层宏观调控，到了5000点附近不说话了呢？怎么会出现这样的情况呢？”我说“4000点的调控也不是打压的调控，本身不是想把股市打压下去。就好象2004年对房地产宏观调控一样，管理层的本意不是把房价打下去，从五千或者六千打到三千去，把房价打下去，因为对政府来讲，尤其地方政府来讲百害无一利，只希望房价不要涨的太厉害，慢慢涨可以，不要涨的太疯，涨的太疯政府的压力也大，老百姓的压力也大，方方面面都会觉得无利可图，当然这样就潘总和易总高兴，其他大部分人不高兴，涨的慢一点大多数人都有利可图。

　　股价也一样的，为什么5月30号一定要给市场降温，因为冲着那个阵势，那种一马平川往上跑的阵势，一个月的时间走1000点是一点问题都没有，而且会刹不住，中间会有市场自我的调解，但是整体来讲会出现赶顶的过程，比如说今年年底肯定会看到6000，如果各位都跟我这么想的话，你知道后果会怎么样？那下个月指数就奔6000，当然现在这个情况可能不太会出现，但是在“5.30”之前，这种思维它是完全在形成过程中间，你说那个时候不调控调控，不给市场降降温，让它涨的慢一点，后果是很难设想的。因为什么？因为我们今年10月份前后有大市，所以其他要看，明年还有奥运会，至少那个时候管理层不希望市场是凄风苦雨，一片惨状，大家怨天尤人，到处骂娘，那样当然是不好，当然他是希望市场走的慢一点，当然做好有问题，希望改进，包括半夜鸡叫不合适，半夜鸡叫也不是他的本意了。市场经过“5.30”之后，强制调整之后，我觉得市场相对就健康了多，现在再走到5000点附近，管理层当然没有太多的话会说，但是话讲回来，如果走得又很急了，下个月又干上2000点，那肯定后面还有宏观调控措施出来，至少还是希望市场给10月份的行情留出一点时间，如果不给10月份的行情留空间，那么好，现在就不给你留上涨的空间，所幸的只是天算不如人算，刺激房贷引起的危机大家都知道，导致海外市场大幅度下跌，最终影响到国内的市场。

　　8月份以来的大跌大家都知道，都跟美国的市场危机有关，8月1号恒生指数尾盘暴跌1000点，上海指数跌了140多点，星期五大概也是跌100多点，我印象不太深，应该是摸了4900之后，一头栽下来。星期五已经跌到4600多点，大跌了一下，周五—尤其是尾盘的时候，那一天下午恒生指数尾盘收上去了，盘中跌幅超过“9.11”之后的跌幅，当然相对来讲比较夸张，但是不管怎么讲，海外市场的调整对A股市场起了强制降温作用，所以从4900又调回到4600我觉得非常好，真是人算不如天算，这样一来事实上为后面继续的稳步上涨找出来一个空间，周一大家都会比较高兴，周五可能相对来讲心情比较郁闷，所以今天来听报告会，并不是因为大家听了报告会之后心情会好，是因为周一大盘肯定会涨，为什么？因为美国道琼斯指数回升涨了200多点，本来是因为被他们强制干下来的，自然会出现反弹，周一我想明天大家的心情会非常好。
　主持人：谢谢水皮老师给我们一个红色周一，描绘一个非常好的前景。刚才问钟伟老师的话，钟伟老师给了我一个灵感，投资怎么办？我们向富人学习。大家看我们在座的哪些是富人呢？我想肯定坐在中间这两位是我们中间最好的富人典型，我想我们就把钟老师这个话题接过来，我们想问一下易总，有些什么好的投资建议呢？当然我们希望易总千万不要说“再开发一个阳光100新城”，那对我们很多人不现实，有没有其他比较好的建议，有请易总。

北京阳光100置业集团总裁易小迪

　　易小迪：首先我在投资经验是不投股市的，到现在我也没炒过股市，大家不要向我学习，因为我认为做地产是一个高风险行业，做股市也是一个高风险行业，所以我就不能两个一起做。另外做股市也是反应灵敏，一定是信息来源广，人脉关系广的人做的，我这个人也不太愿意做这些事情，做股市肯定不行，这不是我的优势，所以我的经验是扬长避短。

　　我只是讲一下楼市的情况，股市我是一窍不通。我没有发过财当然也没亏过本，我想楼市这个情况我简单说一下，我刚才同意钟伟讲的，现在在中国经济发展里面，现金是在贬值的，但是哪些方面升值的？通过市场经济发展不断深入有两个价值带来价值变动，或者是升值最大，一个是企业价值的存估，一个是土地，或者是房产价值的存估，所以有些行业过去觉得很不值钱，比如说开饭店，开连锁店先一上市就是多少亿，甚至IT高科技就不讲了，就是说企业价值是因为产业升级换代会对企业价值带来很多的变化，过去巨无霸的企业慢慢不存在了，所以这个就带来了财富的巨大转移。

　　第二个我觉得是土地和房产的存估，原因因为城市化的浪潮，把城市的功能给改变了，比如说北京、上海不用讲了，因为国际化都市，毕竟是一个国内的大城市，内向型城市变成国际化大都市，还有一些城市有功能变化的城市，一定是房价、地价变化最大的。比如说我们去南宁做项目，原来的标志是中国绿色城市，是一个休闲、旅游城市，现在变成中国南博会的中心，对外一个经济改革开放窗口，他的地价、房价就发生很大的变化。再比如说成都和重庆，一直在西部里面过去作为西部的经济中心，现在不是了，他提出变成西部的国际化城市，同时有一个综合改革实验区，所以今年以来所有的价格就发生了很快的变化。我想这就是从长期来说大家可以预见到，在这两个方面应该是可以做到财富的增值、投资也好。

　　当然股市我并不了解，我想至少企业价值的存估更复杂一些，或者跟经营者有关系，跟很多环境有关系，但是房价和地价的存估其实更简单，因为变动的因素很简单，就是你可以从城市化的进程，从未来城市要承担在未来区域经济中重要的变化，就可以比较清楚的判断，所以我认为大家从这个角度来判断也许做楼市会更简单一些。但是楼市肯定是更漫长的一个弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟弟过程，不像水皮老师讲的第二个星期一到星期五就有变化了，楼市一定是一个漫长的东西。

　　楼市因为总是带有计划经济的影子在里面，所以绝对的供求关系并不完全表现在房价上，就是政府可以通过他的角色，等于说一个裁判不断改变规则，所以输赢永远是有不可控的因素在里面，所以楼市相对大家议论这么复杂，因为不完全是市场因素。

　　现在我们的观念，政府越是调控比较多的地方，其实他是增长的压力往后释放，风险最小的地方，如果失控的地方一定是风险酝酿的地方，短期来看绝大部分原来被政府经营调控的区域产品，反而后市涨速更猛。需求来源于市场，调控来源于政府的计划，供给也来源于市场化，所以这个因素实际很难有人准确的预测短期内的涨和跌。从我的角度来讲，我们很重要的一个经验，就认为把房价的掌控有一个价格传导机制的想法，我们不知道这个可属于如果属于如果郊区就会涨。我们觉得在阳光100投资的时候遵循了这个想法，我们一定要在价格传导机制以前先走一步，这是一个宏观因素。

　　还有第三个我讲一下对于房价的现在的繁荣我有一个看法，应该一个不可以当经验来做。这个繁荣我也认为现在来说，是一个畸形的繁荣，也是政府最要调控和打压的一个市场，肯定是存在风险，但是也肯定是涨幅最快的市场，是他打压不住的市场，因为他属于跟流资有关系，炒作最大是在高端市场。

　　第二个在有大众需求的市场，这个市场我认为应该说从中期来说，他们有成本同时有巨大的成本拉动作用。尤其这个市场几乎没有风险，因为这个需求根据城市化的需求，根据消费品市场挂钩，有大众消费需求这段是非常稳健的。

　　主持人：接下来我们听潘总讲讲该如何投资，最好是讲几个股市，我们听的更明白。

SOHO中国集团董事长潘石屹

　　潘石屹：谢谢大家，他们都讲了好多，尤其是两个月前，我和水皮一起探讨，尤其是五卅惨案之后，说一定要涨，跟我说五千点、六千点我是真不相信，他说蓝筹股会涨的很快，跟我举了一个中国银行的例子，你想一年如果利润增长30%，今天的市盈率看起来高，明年、后年就不高了，其实我不相信，正好我转了一圈回到北京来，把我钱包丢了，里面有两张卡，一张是招商银行(35.54,2.45,7.40%)的卡，一张是工商银行的卡，给招商银行的卡挂失的过程中，服务态度特别好，讲话的声音也非常好听。挂失完以后我就在工商银行挂失，拨了很多次电话，总是占线，然后接电话不是讲普通话，是讲的东北一带的话，服务态度极其恶劣。回来以后想水皮肯定是瞎说，这样怎么每年利润涨30%？结果过一段时间工商银行真涨，股票现在真在奔5000点，所以今天和两个月前判断不一样，现在的股票会不会大涨？我觉得真正一个好的投资者，常识很复杂，相信自己的眼睛，不要相信自己的耳朵，水皮这样说不要听，如果听的多有可能出现问题，相信自己的眼睛，相信自己的判断非常关键。

　　我对经济学、股票不是特别的明白，我记得1992年的时候，我跟易总我们6个人我们赚了一笔钱，当时赚钱如果要查历史的话，可能海南岛的炒房、炒地就是从我们开始，因为92年邓小平南方讲话，91年的时候我们已经把别墅买过来，那时候特别早了，刚赚到第一笔钱高兴的不得了，原来我们从来没有钱，突然有个数额几百万的款对我们是天文数字，这时候大量的资金、人才都到海南岛去了。我们又炒一个项目，要办房产证，他们说潘石屹你要了解了解，不知道这个房子有没有房产证，真的假的？我跑到规划局去，规划局的小伙子不让我看资料，我就比较发愁，出来问了一个人，你买上五斤橘子，买上“555”的烟送到办公室他就让你看了，我说行吗？他说行，我就买了五斤橘子，买了“555”烟，他就高高兴兴让我翻着看，看完资料之后我就发现一个数字，就是海口的人均住房面积按照规划局的面积是每一个人平均55平方米，当时北京是7平方米不到8平方米，92年的时候，我一想北京首都不到8平方米，海口这样的城市当时没有一个红绿灯，电话还拨不通，就这样的城市人均55平方米的面积，我觉得天快塌下来，我们跑到北京。所以从此以后演绎了很多故事，最恶劣是6个人派我到北京去做一个市场报告，发了一个报告一共六个字叫“人傻钱多速来”，这是海南岛的坐台小姐发的报告，我没这样的水平，没总结六个字，而且说的非常清楚，实际就是人均55平方米的常识告诉我应该离开。