市场分割与房地产价格

东南大学金融系 主任

中国社会科学院工业经济研究所 博士后 周勤

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   目前，控制房地产价格上涨成为各地政府的重要任务，采取措施实际上是隔靴搔痒，因为决定房地产是由两部分组成，一是土地价格；二是建筑成本。由于房屋的建设成本差别有限，所以本人认为造成今天这样局面的根源是，政府部门长期以来人为地割裂土地交易市场的结果。

   从历史的角度，土地的供给有三种方式，一是直接划拨，包括历史上已经形成的土地占用。以南京为例，南京市区的学校科研单位、原有的国有企业和军队以及道路用地，都是属于这类土地范畴，据说占南京市场可用土地的70％以上，这类土地使用是无偿的，也就是没有价格，它的价格都是用相邻土地的转让价格作为标杆和影子价格。二是协议转让，这类土地价格千奇百怪，总的特征是地方政府为吸引投资以优惠价格将土地使用权转让，包括农转非土地和道路改造征用土地补偿等。第三种就是目前土地拍卖市场成交的土地。一般认为，如果不考虑拍卖市场中的非市场因素，可以认为土地拍卖市场的价格是实际价格。

   房地产价格实际又有房产和地产价格组成，土地的价格直接影响到房地产的成交价格。但是，土地的所有权是归国家或集体所有，上述土地的不同来源使得房地产市场价格迥异。就已南京市的中山门外的局部地区为例，可以看出房地产市场的割裂是导致价格虚高的原因。

   以划拨土地形成的房产市场，主要是学校、科研单位以及军队。以南京为例，中山门外至孝陵卫的三个主要单位，南京农业大学、南京理工大学和江苏省农科院另外部队的用地占据了这一地段的主要土地，上世纪80年代以后，这三个单位将原有的试验用地、部分丘陵等建为职工住房，这些房产价格不考虑土地价格，主要是以建设成本价扣除折旧计算价格，1998年前工作的职工按照政府有关政策分配并购买原有住房，所以单位原有的土地占有量直接决定了职工住房的数量。由于这一市场是以远低于市场价格交易，所以加入了诸如户口、职称、职务和工龄等诸多非价格约束，这一市场的大部分住房无法上市交易，形成了一个局部封闭的市场体系。由于这部分房产难以在市场上交易，也就无法找到它们实际的价格，而后来形成市场价格却使之成为其交易的影子价格。但是，实际上这种以重置价格为基本标准高估了人们的财产，也就抬高当地房地产的价格。

   协议转让的土地上的房产是供给的主要来源之一，这部分市场的价格主要是取决于政府与房地产公司之间的土地转让价格。实际上国内的房地产商也是向外资学习才逐步明白其中的奥妙。像南京市最早的高端房地产，就是由新加坡仁恒公司在中山门外建设的梅花山庄。最初就是政府为吸引投资以极低的土地转让价格，在一片菜地建成，当时当地的菜农为此与政府和开发商发生了不少争执。目前这一地区已成为南京的高档住宅区，在最近几年中这一地区房产价格也上升了2~3倍。以此为先河，土地的协议转让成为房地产市场的最主要的来源，直到国家明令禁止土地的协议转让。在此前后，政府为弥补建设道路等公用事业的资金的不足，将红线以外的部分土地协议转让给投资方形成的房地产，形成了大大小小隶属不同利益集团的房地产商。房地产公司在获取土地上的谈判能力成了决定房产价格的决定因素。这样的建设方式决定了这一市场的价格混乱和质量的参差不齐。有趣的是，这一时段建成的住房却成了目前二手房市场的主要来源。

   从各地的实际情况都表明，土地拍卖政策的出台使得房地产价格上升速度加快，这是不争的事实。我们先不讨论土地拍卖中是否存在非市场或非法因素，土地资源的稀缺性和不可再生性决定了在土地的区域垄断性，由此价格不断上升也是正常。就已南京市苜菽园地区为例，土地拍卖价格从每平方不足千元一跃到数千元，同时房产价格迅速上升。但是更为不幸的是，人们就将这一地区的房地产价格确定为最新的成交价格，不管自己的房子是不到一千元的房改房，还是最初购买的协议转让土地建成的住房。非常有趣的是政府也认可这样形成的房地产价格，将其作为市场繁荣的标志。但是，当这一价格高起不落时，政府有一时间慌了手脚。

   由此，在我们现在谈房地产价格，实际上是在谈土地价格，而土地价格又不是在统一的市场中形成的，如果我们将房屋定义为同质产品，在此基础上有将十分简单的问题就是房地产市场的价格是以不同土地来源，