美国住房按揭贷款的三个层次及其总体规模

　　美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：

　　第一层次是优质贷款市场（Prime Market），优质贷款市场面向信用等级高（信用分数在660分以上），收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款，较少采用较为复杂的创新按揭工具。

　　第二层次是“Alt-A”贷款市场，这个市场既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少部分分数高于660的高信用度客户。

　　第三层次是次级贷款市场（Sub-prime Market）。次级市场是指信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。次级市场总规模大致在8600-13000亿美元左右；其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4500-6500亿美元之间。

　　这三个层次的贷款市场中，优质市场的贷款人通常还款能力较强，采取较长贷款期限的固定利率贷款，而Alt-A和次级债的贷款人则还款能力较弱，往往选择更复杂、基于风险定价的按揭贷款工具。

　　另外、第三层次的按揭贷款典型的创新思路，就是允许借款人在初期的偿还额，不仅可以不归还贷款本金，甚至可以不完全归还贷款利息，这种做法被称为负分期按揭。这些创新工具包括：1。除了通常的5%低首付之外，无本金贷款在美国也很流行，借款人在初期的还款压力很低，但是初期未能归还的利息被滚动计入本金，这种“利滚本”的方式可使得贷款本金不断上升。2。可调整利率贷款，这种贷款有三年、五年和七年等多种。借款人在开头约定的几年内，只需要归还较低固定利率的按揭，过了约定期限后利率将被重新逐年调整，还款利率急剧上升。3。一般而言，覆盖Alt-A和次级债的按揭合同都会包含偿还金额重新设置条款和最高贷款限制条款。前者是指ARM类型的贷款定期自动重新设置偿还额；后者是指如果借款人的初期还款较少，“利滚本”导致按揭贷款本金不断上升，到初始本金的110%-125%时，借款人的每期偿还额和利率均将调整，使得还款压力急剧上升。4。一些中老年人的按揭贷款被利用按揭工具“倒置”过来，商业银行利用成熟的保险精算技术，对归还了大部分按揭贷款本息的中老年贷款人，不仅不要求他们继续归还按揭贷款，反而由银行向他们提供资金，按揭“倒置”的前提是，这些中老年人去世后不动产的所有权被让渡给银行。5。大部分商业银行都定期对不动产进行价值重估，并对重估增值部分提供追加贷款。这些金融创新工具带有的合约再安排的特性、“盯市”（mark to market）的特性，都要求按揭贷款人的保持相当稳健的财务状况，以及对风险的高度敏感。

　　综合比较各种统计，从1990年至今，美国房地产按揭贷款余额大约在10万亿美元，其中约一半被证券化为MBS，国际投资者持有美国MBS实际本金的大约20%，也就是1万亿美元。在全部按揭贷款中，大约有40%以上的贷款属于“Alt-A”和次级贷款产品。从2003年算起，“Alt-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前，次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%，正在快速扑向20%的历史最新记录，220万次级人士将失去住宅。而“Alt-A”的拖欠率在3。7%左右，但是其幅度在过去的14个月里翻了一番。从目前的情况来看，这2万亿美元的Alt-A和次级贷款在短期内至少会损失掉10%到15%，也就是大约2000-3000亿美元。在未来一至三年的中期内会损失多少，取决于两点，一是美国

　　房价是否能够重新上涨，二是美国房价上涨是否比美元利率上涨更快，这两点都难以保证。

　　在美国次级债危机之后，美国10年期国债利率从5。3%跌到4。7%。此外，反映金融市场波动程度的VIX指数也从正常的10-12的水平，一度急剧上升到30。欧洲和东亚多个资本市场综合指数均在短时间内迅猛下跌。金融体系的动荡均接近甚至超过了1997年亚洲金融危机爆发时的程度。因此，次级债对全球的冲击和暴露的问题是相当严峻的。

　　美国次级债危机暴露的一系列问题

　　次级债从受到市场追捧的创新投资品种，演变到今天的有毒资产，和美国投资银行业、评级机构业事实上的高度勾结密切相关。对次级债问题的深入追究，有可能导致类似“安然事件”般的冲击再度出现。

　　一是次级债券的信用评级问题。所有的次级贷款债券中，大约有75%得到了AAA的评级，10%得了AA，另外8%得了A，仅有7%被评为BBB 或更低。实际情况是，2006年第四季度次级贷款违约率达到了14。44%，今年第一季度更增加到15。75%。Alt-A和次级债两类证券的违约率可能会随着美国房价的大跌而急剧增加。四大评级机构从美国按揭贷款评级中获得的收益累计超过30亿美元。由于为投资银行发行的各种创新工具提供评级成为其业务的主要收入，因此评级公司很难对按揭贷款证券MBS给出中立的评级判断。

　　次级债危机以来，评级机构和在安然事件中一样，出了问题才迅速降低次级债的评级，从2005年第四季度到2006年第四季度，标准普尔已经把大约1210亿美元的次级贷款评级予以调降，其中80%被调降到“BBB”及以下的评级，同期穆迪氏把520亿美元的次贷评级降到“BBB”及以下的评级。但目前其在美国已经面临严峻的诉讼压力。俄亥俄州的检察官马克·德安（Marc Dann）评论说，“这些评级公司在每笔次级贷款生成的评级中都大赚其钱，他们持续给这些证券AAA的评级，所以他们实际上是欺诈的同谋。”

　　二是投资银行设计的各种按揭证券化工具获得较好评级之后，开始进入承销环节。在过去三年，承销Alt-A债券和次级债投资银行包括：雷曼兄弟公司、贝尔斯登、美林、花旗、德意志银行、美洲银行等著名国际银行。由于信用评级较好，相当多的政府公共基金和对冲基金成为此类债券的主要投资者。迄今为止，究竟谁是美国Alt-A和次级债的主要投资者，仍然是一个敏感而不清晰的问题。我们估计，到2006年底，对冲基金持有10%、退休基金持有18%、保险公司持有19%、资产管理公司有22%，其余部分持有人的状况不详。从表面上看，商业银行并未大量持有次级债，但是对冲基金可能把自身持有的次级债抵押给银行并获得贷款，这些贷款很可能再度被用来投资次级债，次级债的问题可能会蔓延到公共基金、对冲基金、投资银行和商业银行等各种类型的金融机构。

　　美国本土的公共基金，尤其是养老基金已经面临次级债投资损失的威胁，其中包括：弗吉尼亚州公共雇员退休基金、俄亥俄州警察退休基金、加州公共雇员退休基金，德州教师退休基金， 新墨西哥州投资协会基金等等， 欧洲、日本、澳大利亚和加拿大也各有损失。我们认为此轮美国次级债危机目前的主要受损者是美国的公共基金和对冲基金，其次才是欧洲、日本的公共基金，澳大利亚和加拿大略有损失。

　　三是迄今为止，美联储对此问题的严重性没有予以清晰的阐述。这也许是因为次级债问题已多次发作，其中1998-2000年间次级贷款的贷款损失率一度曾经高达4。5%，而在2001-2002年间，美国次级债也因新经济泡沫的破裂，而有短暂的拖欠率大幅上升到11%-12%的记录，但问题均得以迅速平息。国际清算银行一直意识到问题的严峻性，并强烈警告世界可能会面临20世纪30年代大萧条。该行还认为，今后几个月全球信贷领域的景气周期将发生趋势性的转变。此外，目前包括联合国、OECD、IMF等主要国际机构均已把2008年美国GDP的增长预期调降到只有2%。但是从美联储官员的言论来看，问题似乎被轻描淡写。伯南克曾表示，次级贷款是个很关键的问题，但没有迹象表明正在向主要贷款市场蔓延，整体市场似乎依然健康。

　　四是具有美国政府信用支持的Ginnie Mae和另外两家机构房地美、房利美一道，可能对MBS的评级和发行代理有所影响，因而包含了道德风险。这种政府支持机构的建立用意良好，是为了中低收入阶层能够享有住房保障，但是其存在严重扭曲MBS的风险收益现象。据统计，截至2005年底，美国全部的MBS当中，和GSE过手的发行达到3。68万亿美元，而其他发行（Non-agency Issuance）和不动产ABS分别只有1。19万亿和0。59万亿。因此在全部MBS当中，大约70%左右和Ginnie Mae、房地美和房利美相关。在2003年之后，GSE类型的MBS和美国国债之间的利差从超过250个基点下降到不足100个基点，政府信用很大程度上扭曲了市场信用，并带来道德风险。

　　美国次级债危机是否会蔓延到美国整个按揭贷款市场，远远没有美联储那么乐观。1。贷款工具设计的复杂性使得Alt-A类型的贷款也可能存在严重问题，美国抵押银行家协会的调查报告显示，最终将可能有20%的美国次级贷款进入拍卖程序。由于各层次的按揭贷款通过CDO、CDS等复杂工具，被组合到一起作为权益凭证出售。因此，次级债的问题可能拖累第一和第二层次的按揭贷款市场。2。从已经进行的次级债拍卖看，贷款损失严重。例如美林公司拍卖贝尔斯登基金持有的超过8亿美元的贷款抵押债券时，这些被公开拍卖的AAA评级的债券当中，只有1/4的债券有人询价，而且价格仅为票面价值的85%至90%。因此，美国按揭贷款的总体损失情况可能不会低于10%至15%。3。从各国央行的注资情况看，危机至今，各国央行已累计注资4400亿美元。从注资规模看，次级债问题相当严峻。

　　美国次级债问题对全球的影响

　　这次美国次级债的危机具有“新危机”的特点，一是和先前的拉美危机、东亚危机不同，次级债危机爆发在全球最大的发达国家，并且有可能拖累欧洲和东亚，可能影响世界经济最重要的增长引擎。二是危机不仅影响以富裕群体投资者为主的私募基金，也影响和国民养老、医疗、保险等相关的公共基金，并且这种影响遍及美国、欧洲和东亚。三是次级债危机并没有立即导致汇率和银行业出现问题，次级债的问题像冰山一角被掩盖起来慢慢融化，或迟或早会严重损害投资银行业，并对商业银行系统构成压力。四是美元和美国国债再度成为国际资本的“避风港”，危机中美元汇率坚挺、美国国债收益率下降，而不是像新兴市场危机那样导致本币急剧贬值。我们倾向于认为，尽管今年第二季度美国GDP增长高达4%，但是次级债危机可能使得美国明年经济增长减少1-1。5个百分点。美国次级债问题对全球经济的影响存在巨大的不确定性。因此，其严重性可能被低估了，美国经济和欧洲经济可能受到严重拖累，欧、美、日在2008年的GDP增速均将低于2。8%，外部需求的萎缩对我国也会形成一定的负面冲击。

　　第一，美国的次级债问题并不仅局限在次级债本身，基本理由有三点。一是目前无论是优质、还是Alt-A还是次级贷款，都通过信用衍生品的设计，被糅合在一起，而此类衍生品目前的余额可能超过2万亿美元，并且缺乏流动性。因此CDO、CDS市场潜伏的问题，比目前已经暴露的次级债问题要严重。二是次级债危机，其根源还是美国居民的还款能力问题，而还款能力问题则又可归结为居民消费过度、储蓄率过低的问题。因此，次级债可能仅仅只暴露了冰山的一角。三是次级债问题，还可以看出房利美、房地美两大由美国政府信用支持机构的存在，有可能带来了一定的道德风险，使得次级债得以以较高信用等级发行和泛滥。

　　第二，从历史经验看，美国房地产价格调整从来都不是短期的，而将经历3-4年的调整期，调整时间的长短取决于美联储的货币政策是否恰当，以及在美国是否能够形成强有力的新的经济增长点。

　　第三，这次美国次级债危机可以唤醒人们对20世纪80年代美国储贷危机的回忆。美国在20世纪80年代中期通过了《存款机构法案》允许储蓄机构购买公司债，以提高其资产收益水平，这是储蓄机构从1933年的G-S法案之后首次获得这样的许可。当时的储蓄贷款机构很快便关注到了当时高收益的垃圾债券，最为著名的垃圾债创新、发行和承销机构为德雷克赛公司，其总裁米尔肯是毁誉参半的金融天才，也是迄今仍然流行的REITs等一系列金融工具的创造者。米尔肯成功地说服了许多储贷机构购买其发行的垃圾债。在经济景气阶段，垃圾债的高收益很容易让人忘记其“垃圾”的本质，但是一旦经济出现减速的迹象，那么垃圾债的违约情况就会急剧上升，收益也一落千丈。当时的储贷机构满足于赚取垃圾债的高收益和储蓄低利率之间的利差，但是却忽视了垃圾债的风险。结果问题逐步积累，并且最终成为1987年股灾的导火索之一。从1983年到1989年，失去清偿能力的储蓄机构每年都在500家以上，总资产都超过2300亿美元，是当时美国联邦存款保险公司FDIC资本金的10余倍。清理储贷危机如此艰难，一直拖延到1989年10月，老布什签署了“金融机构改革、恢复和强制法案”之后才彻底重组了储贷机构，但是美国政府付出了1660亿美元的救助成本，1800余家储贷机构破产，数百人入狱。而德雷克赛公司最终被罚款6。5 亿美元并于1990年破产，米尔肯个人则被罚款10亿美元并判入狱10年。1981-1990年最终被形容为“贪婪的十年”。

　　现在看来，次级债危机对美国经济的冲击直接体现在三方面，一是房地产问题使居民消费有所萎缩，房地产及其相关行业对美国经济的拉动作用迅速下降，从而拖累美国经济增长；二是为延缓次级债问题的蔓延和爆发，美联储降息的可能性日益增加，美国国际收支对资本内流的依赖也会加深，再加上次级债通过居民消费滑坡拖累美国经济，最终可能会加速美元的疲软，美元利率和汇率双双向下调整不可能不对欧洲和东亚带来压力。三是次级债危机不仅使包括以对冲基金为主的美国富裕群体的财富缩水，也使得投资次级债的美国养老、医疗、保险等基金也面临较大挑战、受损较为严重的一些州政府已经通过大规模提高交通违章罚款来作为应急措施。但综合来看，美国经济在中期内面临调整压力。

　　第四，由于美国各层次MBS的信用评级非常高，使得欧洲私人基金和公共基金对此类证券的投资较多。从次级债危机爆发之后，欧洲四次向市场注资累计达到2889亿美元。相比而言，美国七次注资和日本四次注资累计总额分别只有975亿和296亿美元，美日两国累计注资额还不及欧洲第一次注资的 1300亿美元。这从一个侧面反应出欧洲对次级债问题的警惕，以及对欧元地位的忧虑。

　　和亚洲金融危机时，伴随着剧烈的货币危机和债务危机所不同的是，次级债危机不是显性的而是隐性的。由于次债的受害者是公共基金、资产管理公司、以及为对冲基金提供杠杆支撑的商业银行，而这些金融机构虽然资产方有所受损，但在各国央行注入流动性的支持下，现金流的平衡并无问题，只是等待时日来逐步化解次级债带来的不良资产问题。因此，次级债带来的负面影响是缓慢而隐蔽的，很难会以危机的方式猛烈爆发。

　　第五，全球化背景下，并非本国金融体系保持健康就一定能够避免危机，在次级债危机中，日本、韩国和中国香港股市短期内的跌幅均超过了亚洲危机时期。恰恰是由于东亚经济金融相对健康，因此欧美投资者才在遭遇流动性突然紧缩时，优先选择从东亚撤资，以降低资产变现的成本。如果投资银行和基金经理均采取类似策略，东亚市场的变现成本就会逐渐接近欧美市场，这个过程也恰恰就是欧美危机向东亚转嫁的过程。

　　目前看来，次级债危机是否会蔓延，取决于三点，一是大量的次级债是否会被公开拍卖。如果是，那么这将是美按揭贷款危机蔓延的标志。二是美国消费者信心是否动摇，以及美联储如何做到在美元不断疲软和降息的背景下，吸引足够多的国际资本内流。三是欧洲如何忍受欧元继续高企，迅速补充受损的公共基金和维持区域内经济增长。