我几年前曾经讲过一个观点，我当初说房地产的问题可能要分为三个部分来看，一个部分是它是宏观经济的关系非常地密切，彼此之间都有联系，宏观经济会影响中国的房地产，然后中国的房地产也会影响到宏观经济，我下面的分析是和宏观层面联系在一起的。
然后是和金融联系在一起，美国房地产这个专业是放在金融专业底下的一个专业，放在金融系。还有一个是房地产自身的问题，我自己特别感兴趣的是房地产的发展制度、发展模式等等。我会注重讨论宏观的问题和金融方面的问题，这个金融不是怎么拿资金，也不是企业的财务管理，而是和整个外部金融环境、货币环境有关系的问题。
首先我们看到一个基本的情况，中国的经济目前仍然保持一个快速的增长，过去26年我们经济的平均增长接近10％，过去四年里面我们的平均增长超过了10％，在过去的半年里面，我们的经济增长速度超过了11％，刚才张曙光老师讲到可能会出现逆转，我不太清楚这个根据在哪里，从目前的状况来看，我们看到的是我们的经济在增长，而不是在逆转。我觉得王石讲的泡沫论只是刚刚开始，为什么？人民币现在还没有对美元升值，对英镑、欧元还在贬值，说这个泡沫已经破裂了，怎么可能？后来有人跑来跟我解释，说王石的意思是房地产公司不能在好过日子的时候怎么做，还要想一下将来的日子不好过的时候应该怎么做，所以重点不是在泡沫，过了两天王石就站出来辟谣，我相信中国的房地产将来一定会有泡沫，而且这个泡沫一定会破裂。但现在很难讲有什么样的泡沫，有什么证据。上海01到04年房价上涨了70％，但是上海人收入的增长更多，现在中国的人均收入已经差不多到2000美元，我们五六年收入也翻了一番。
现在我们看到的基本情况是的确还在高增长，这就成了我们很多判断、很多问题的不同基础。现在的问题在于这种增长的态势会不会持续下去。由于时间的关系，我并没有太多的时间向大家交代，我会在规定的20分钟里面讲完，绝对不会超过一分钟。
我首先做了一个基本的判断，中国的工业化到目前为止只完成了一半，别看我们好象号称为世界工厂，别看我们好象是全世界的消费品似乎都是中国人提供的，但是大家请注意，我们是7亿件衬衫换一架波音飞机，所以我们的工业化迄今为止只是在低端的生活消费品这一块做世界的供应商。
从世界的制造链条里面来说，三分之二是在后面的部分，即在重化工方面，由于我们的生产优势，比如说工资水平，比如说中国的地价，现在美国平均每个人可用于城市开发土地的面积相当于中国的25倍，但是尽管过去三年里面中国的城市地价飞涨，但是到目前为止中国城市的土地价格只相当于美国城市土地价格的三分之一。我们无论在劳动力方面，还是在土地方面，在基本的生产要素方面都具有非常明显的优势，这决定了中国的制造业要向世界制造业的价值链条进军。中国汽车已经从一个进口国家变成了进出口国家，汽车产业将重演家电产业的道路，一开始是进口别人的家电，然后进口别人的生产线，然后在中国生产家电，供中国人使用，最后生产出家电供全世界使用。中国的产业结构正进入飞快的增长。
与工业化密切相关的城市化方面，很遗憾我们的城市化进程不如工业化的进程，城市化进程从01年来我们只完成了45％，只有45％的人住在城里，这仅仅是人口的一个迁移。如果从城市化的质量来说我们就更差，比如说北京，北京是中国数一数二的城市，但是北京现在名为首都，其实山东人把它称之为首堵，全国人最堵车的地方，乃至全世界最堵车的地方，这个首堵意味着北京的城市化质量很差，没有完成城市化，所以北京市要进行新的立体的交通体系，将来从任何一个地方到交通路口不会超过800米，这样能够保证你的交通系统四通八达，便捷到达任何一个地方。这还早着，北京即使奥运会之后，每年的投资不会低于800亿人民币。城市化的进程我认为顶多完成了40％。
房地产的发展到了一个什么样的阶段？QFII的比较方法我不是很赞同，我们觉得这个世界最可怕的是谬误，比谬误更可怕的是含有真理的谬误，我觉得大家说房地产泡沫一定会破裂，这话没有意义，就好象你说地球总有一天会爆炸一样，你应该告诉我们是地球在哪一天爆炸，中国的房地产至少跟美国有一点很不一样，我和涛忠分析过，他有一次在深圳开会，说准备讲房地产泡沫，他问我觉得房地产怎么样？我说你是问价格还是问制度？他说问价格，我说价格肯定会涨。
为什么？我说你们的分析全部都是成熟市场里面的分析，在一个成熟市场里面，某一个产业连续好几年每年30％以上的增长投资和消费，这个产业一定有问题，因为这个市场比较均衡，有一块涨得比较快，基本上就是有问题的。中国主要是01年以后开始爆发，投资和消费每年的增长都超过了30％，所以到了04年就认为这个市场有问题。我说你们这个分析是美国式的标准的成熟市场体系。80年到2000年中国的经济以全世界最快的速度增长，中国的人均收入速度以全世界最快的速度奔跑了20年，然后才到房地产企业，30％很正常。
房地产以住宅为例，我们只有45％的人住在城里，这45％的人的人均住房面积建设部的数据是26平方米，我们再看一下发达国家的平均住房面积是56平方米，换句话说，我们城里人的住房面积只完成了60％，只走了发达国家60％的进程，45％的人只走了65％的进程，我们把45％成65％，我们就知道现在房地产住宅方面还没有万完三分之一的进程。
刚才有朋友讲到金融和资产的问题，我也非常同意，这一块我们的落后更加明显。最近我们刚刚算了一些数据，我们发现中国的GDP总量即使按照目前的官方的计算，已经到达了美国的三分之一，我们大部分的实物产量比如钢铁、谷物等等也占美国的三分之一以上，如果按照购买力的评价来算，中国的经济总量可能已经接近美国的70％。这不是我提出来的，这是美国的中央情报机关提出来的。我们国家的金融资产只相当于美国的15分之一，大家可以知道我们这个国家最薄弱的是什么？最薄弱的是金融，最薄弱的是现代服务业，政府现在不断地强调节能减排，节能降耗，但我告诉政府的官员说这个经济结构要进行调整，如果经济结构没有调整，你的节能减排是很难完成的，只能治标，不能治本。
比如服务业的比重每上升一个百分点，单位GDP的能耗就可以下降1个百分点。过去服务业的比重不断没有上升，反而下降，所以中国的能耗当然降不下去。关键是要发展中国的金融现代服务业，其中包括住房方面。我们现在要真正进入的进程是整个货币的资产化乃至整个经济的证券化，这是我们特别需要注意的，我们迄今为止可能只走了20％的进程。我们 国家的工业化走完了50％的进程，我们国家的房地产发展以住宅为例可能只走了三分之一的进程，而我们的金融产业、现代金融服务业只走完了25％的进程。这就是目前中国的变化。
任何做过产业的人都知道，任何一个产品有一个寿命周期，从这个产品研发出来，到你卖出来，占整个市场份额的20％是最困难的，能不能20％上升到60％的增长份额是爆炸性到的，到了60％以后又会放慢，中国处于25％到50％的进程正好是扩张的进程，我们整个经济增长速度在加快，没有办法放慢下来，而且这个趋势在三五年之内很难发生转变。会不会出现逆转？可能会出现逆转，但我现在没有看到政绩。换句话说，如果没有粮价的上升，我们整个物价的上涨只有0。5％，而粮价的上涨、能源的价格，在美国的概念里面要剔除出去，以后剔除了以后才真正和GDP联系在一起，因为粮价的上升可能由于成本导致的，而不是货币拉动的，真正的通货膨胀是指过多的货币追求过少的商品，如果是因为成本上升引起的不算，所以他们把粮价剔除在外，因为这可能是移植性的、阶段性的。如果把这个剔除在外的话，我们现在的物价没有太多的问题。
未来的物价会怎么样？我们同样有极大的理由保持低物价保持乐观，在过去三年以内，03到07年，中国的产能出现了急剧上升，比如发电业，过去三年的的装机容量相当于过去50年的总和，翻了一倍，包括煤炭很多方面都上升，包括交通运输，上半年增长了12％，超过GDP的增长速度，产能的上升意味着供应能力的上升，供应能力的上升意味着GDP增长了11％，因为供需能够保持平衡，所以物价并没有太大的上升弹性。说明我们国家的经济潜在增长水平已经提升。
中国企业的投资回报，刚才讲到万科的利润增长100％，像这样的企业在中国的企业里面也不少，至少不止万科一个，因为中国企业的利润比如今年上半年平均的利润增长达到了40％多，96年到06年中国工业企业的年均增长接近30％，中国企业净资产的回报98年以来一直稳定上升，目前基本上能够保持在15％以上。而房地产的回报通常在普通行业的2倍以上，我问过建设银行，说你们怎么那么喜欢给房地产公司贷款，他说很简单，因为我们在房地产行业贷款的回报是一般性行业的2倍以上。欧也问过美国在中国最大的投资基金公司，说你们为什么喜欢到中国投资房地产？他的理由很简单，我在美国的投资收益大概5％，新加坡是10％，在中国大陆从来不低于15％。这些东西我们说如果一个经济能够保持高速，同时它的物价能够稳定，投资回报又很好，同时又伴随效率的提高，这种增长基本上是良性的，这是一个增长的背景。
在这个增长的背景下，我们发现我们也出现了其它的一些问题，这就跟金融有关。2005年当人民币宣布要渐进升值以后，越来越多进入的国际金融业，我们发现中国现在出现了一个新的名词，叫“流动性过剩”，但是这个“流动性过剩”很多人解释不清楚，讲起来也不太明白，最近有新的时髦的说法是现在没有流动性过剩的问题，7月份要进入流动性过剩的枯水期等等，这些都没有给大家介绍清楚流动性到底是怎么一回事。
从理论上来讲，我这里只打一个比方，可以用我们现在正在遭遇的百年不遇的大洪水来解释，长江遭遇110没有碰到的大洪水，这个洪水主要发生在重庆和成都，那个地方的洪水非常厉害，但是你到了南京，你会发现好象没太大的问题，到了上海就根本感觉不到这个问题的存在。原因在哪里？因为重庆和成都那些地方正在进行大力抢险，流动性首先发动在上游，导致货币的释放，这是流动性的问题，包括在重庆和成都的上游，那里奋力抗洪，增长最快的数据不是GDP，不是任何的一个数据，而是外汇储备的增长，三年外汇储备增长了3倍，从2003年底的4000亿美元到现在的1。3万亿美元，今年年底肯定到1。5万亿美元，没有一个宏观经济数据比这个增长要快，房地产也没有增长得这么快。这就导致上游释放出很多的货币。但是中央银行着手把货币释放出去，右手再把货币收回来，通过操作存款准备金等等，把商业银行的票据再收回去。到目前为止，商业银行存款13％以上都被中央银行没收了，中央银行不允许有那么多的钱，所以长江的中游比如南京就没有发现太大的洪水的运用，就表现为M2，M2的水平基本正常，美国的M2的增长是7％，经济增长只有3％，是2倍多。到了下游，商业银行的信贷并不宽松，这就是流动性在不同的地段的表现。
大家商业银行流动性的管理大规模的对冲能不能持续下去？我们发现很困难，它是有代价的。重庆和成都的抗洪抢先是以某些地方、某些村庄被淹作为代价，现在这些被淹的村庄就是商业银行，10％多的贷款都被中央银行拿走，意味着有相当一部分的资产被低效率地配置，这样的对冲肯定很难持续下去，因为人民币的升值刚刚开始。如果人民币要升值5％的每年幅度的话，还早着呢，这个竞争刚刚开始。
全世界的货币又多得不得了，美国人释放了无数的货币，但是美国人没有能力把这个货币进行管理，特别是进行回收。美国的纳斯达克泡沫破灭以后，这些钱在全世界寻找投资的地方，他们发现最好的地方是中国，他们到中国以后不要要抛弃5％的回报，还要追求更高的资产回报，他们会投资到北京和上海的房地产。06年以后他们肯定会进入股票市场，他们要投资资产，因为资产是非贸易，是不能进口的，所以导致这些地方的资产价格上涨。所有资产市场的价格是连在一块的，北京、上海的房地产价格上升以后，全国各地的价格都会跟着涨。
我们知道另外一个情况，中国国内的钱也很多，我们的储蓄存款达到了30多万亿，相当于GDP的1。6倍。过去我们把它称之为笼中的老虎，这么多的储蓄存款会跑出来吃人，导致物价上涨，但过去一直没有跑到CPI里面，但现在开始跑到自惭资产领域，所以导致了股票市场的价格上升。
最后我想讲一点，中国的房地产市场和美国的房地产市场有很多不同的地方，我前面讲了非均衡性，还有一个高成长性，还有一个是均衡性，汉城的房价是北京的3倍以上，北京在全世界的地位将来国际上的价值地位决定要比汉城高，为什么北京的房价比汉城低3倍？这合理吗？北京将来要变成国际大都市，面临的需求市场可能不是北京人自己的事情。我去上海黄埔江，说汤臣一品的房价是12多万，东京四五万每平方米的房子有的是，凭什么说上海的房地产出现了泡沫？
我前面提到了高流动性，这样的流动性过剩现在才刚刚开始，接下来要演变成一个什么样的情况？我们的逆转会在什么时候发生？希望下一次再有机会向大家汇报，谢谢！ | 
