公共理想与居住理想

　　我们的居住理想是什么呢？对于有的人来说也许是一套别墅，甚至是在伦敦有住房，在夏威夷有自己的“summer house” 对于另外一些人来说，是卖掉老房子之后再换一套改善型的住房。但对城市中70%以上的人来说，却是希望拥有一个栖身之所，一套可供自己过上一种大致谈得上体面生活的房子。

　　阿马蒂亚·森在《以自由看待发展》中谈到，人不仅需要基本的生活资料，还需要起码能够在一个社会的体面。比如，你不能穿得太过寒酸，否则可能会遭人瞧不起，使得你就算有名义上的各种自由，但不能在所生活的世界中获得“实质性的自由”。

　　住房对于普通百姓来说，既是基本生活资料，又牵涉到“实质性自由”，因此总是和生活理想紧密地联系在一起。如果说居住改变中国，如果说一个国家可能通过让每一个人获得房产来增强爱国主义意识(如新加坡的做法)，那么，让人至少有房子住既是大众的共同梦想，又是一个社会必须想法解决的问题。

　　但是，这样一个居住理想又与我们的公共理想紧密联合在一起。假设政府的公共职能不能很好地发挥，公共理想的实现遥遥无期，那么对于许多人来说，居住理想也就永远不能成为现实。

　　遗憾的是，公共理想的实现并非易事，中国住房的发展已经出现偏差，这使得我们的居住理想在过去几年中遭受了一次重大挫折。

幸福跑得没有GDP快

　　今天的中国是个矛盾的中国。一方面，GDP增长速度列全球之冠，政府财政收入以两位数速度持续增长，人均收入也已经越过了1000美元大关；另一方面，普通百姓的幸福并没有和GDP的增长速度同步上升，相反，社会收入分配不公日益严重，社会矛盾日益加剧，社会风险继续上升。根源之一就是住房问题未能很好地解决。温家宝总理坦承，最觉得痛心的问题是包括住房在内的问题没有解决得更好。

　　新一届政府上任以来，关心民生，锐意创新，在发展理念上力图纠正以往偏差，已经从强调GDP增长转向了对科学发展观的追求，从单纯强调经济增长转向了对和谐社会乃至政治文明的追求。但是，这一转型是痛苦的，并且要受到旧的惯性的束缚。其中尤为触目的，是GDP增长时代所形成的扭曲、畸形的房地产发展模式依然存留，业已成为科学发展观与建设和谐社会时代的一道疮疤。事实上，只要睁开眼睛，就不难发现，由于体制和发展模式的缺陷，中国城市化过程中的所谓房地产市场化改革实际上演化成了权力与资本结盟瓜分公共土地资产以及掠夺居民存款的工具，房地产在中国，事实上成了不断制造贫富差距、不断制造社会不和谐的病态机器。

　　这样一场瓜分与掠夺的运动，毁坏了许多中国人的理想，在中国社会早已名声狼籍，如果不能及时叫停，转变发展模式，势必危及社会安宁，妨碍和谐社会的构建！

“增长导向”压倒“民生导向”

　　反思中国住房发展的历程，必须看到其与科学发展观及建设和谐社会有重大背离。

　　中国房地产发展非常重要的一个里程碑是1998年国务院出台23号文件，大力推行住房制度改革，但其目的却是通过房地产的发展来拉动经济增长，应付1997年亚洲金融危机带来的增长压力。更直白地说，所谓的住房市场化改革一开始就是机会主义的产物，并未致力于解决绝大多数老百姓的安居问题。

　　2003年6月份，央行为了宏观经济调控，抑制投资的过快增长，又出台了121号文件，这个政策的取向是防范经济泡沫，其最终目的仍然是为了保障经济增长。即便如此，为了不影响房地产市场的发展，国务院随后又出台了18号文件，进一步强调房地产的发展。因此，很显然，房地产在中国发展从始至终，增长导向都是唯一要旨，而民生取向以及政府在百姓安居中所要扮演的重要公共角色则长期被搁置乃至遗弃。

　　本来，住房市场化的目的应该是通过市场化更好地解决一部分民众(主要是富裕阶层)的住房需求问题，与此同时，其他人群(特别是低收入人群)的需求也应该在公共方案中一并予以考虑。但中国的住房发展却只考虑了通过市场化来分流百姓的储蓄存款，以此启动消费促进国民经济发展，并没将民生纳入到最重要的发展方向，并在体制上保证这一方向的实现。

市场转型快于政府转型

　　如果说房地产发展一直以来在总的政策导向上存在着偏差的话，那么，这偏差的发展理念在现实中就走得更远了。

　　在中国的不同地方和城市，“房地产是国民经济的支柱产业”这一提法被地方政府奉为至宝，推至极致并演变成畸形的增长模式。

　　个中原因，其一，地方官员要依赖房地产作为经济增长的发动机和政绩打造的利器(目前全国房地产投资占全部投资的比重高达18%，一些地方房地产投资占其总投资的比重高达55%以上)；其二，房价上涨是政府地价上涨的前提，地方政府可借助房地产泡沫增加手中的可支配资源。这两者都使得地方政府有极强的让房地产市场化并不惜手段帮助开发商提高房价的积极性，而权力与资本的结盟最终使房地产脱离了“居住”供应的性质，演化成利益集团寻求的“工具”。

　　本来，中国的住房货币化就是要改变住房分配方式，而不应全盘否定住房福利，因为福利分房作为一种带有社会保障性质的制度，是市场经济各国普遍实行的一项社会福利制度。然而，遗憾的是，在实行货币化分配过程中，政府为了给房地产商创造需求，总是迫不及待地将福利分房者们赶到市场上去，却疏于对低收入大众群体的住房保障。迄今为止，各级政府所采取的实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策不过是杯水车薪而已。

　　从国外发达国家的经验来看，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型的国家，都能按照住房“供应—分配(公平)”的二元目标，或按“市场—救济型”、“市场—福利型”的政策导向来保障“居者有其屋”。不仅如此，不少国家甚至把公民享有住房的权利写入宪法。然而，中国作为一个社会主义国家，却非常不应该地忽视了政府在这方面的最重要职责。

　　说到底，在中国住房发展中，市场的转型是迅速的，政府的转型却是缓慢的；通过市场化掏老百姓的口袋来拉动经济增长是积极的，通过公共政策和公共产品的供应来保障民生是被动和消极的。这使得中国的房地产整体发展典型地演变成温总理多次讲到的“一条腿长一条腿短”的跛足发展的局面。

超越调控思维，尊重百姓理想

　　显然，如果政府不能从“经济增长型”转向“公共服务型”，如果增长永远是政府第一位的关注对象，民生的考虑却被忽视，我国的住房制度改革就会越来越变形、变态，越来越远离公众，成为公众一大痛处，市民的居住理想就会越来越遥远。

　　显然，如果不及时叫停旧的发展模式，地方政府和开发商形成的利益集团，就可以在未来不长的时间里瓜分中国迄今为止最庞大的一笔资产(全部土地资产远远高于国有工业企业的全部资产，也高于股市市值，甚至高于全部居民本外币存款)并借机掠夺居民一生的储蓄存款。

　　从最新的房地产调控看，“新国六条”虽然涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息，大体称得上全面、完善而稳妥，并且将以往的“增加与发展经济适用住房为主、建设廉租房为辅”改为了加快廉租房的建设和规范经济适用住房的提法，显示出中央政府对住房供给体系的修正，管理重心要更多向买不起房的低收入家庭转移和过渡。但是，“新国六条”仍然强调了房地产的重要产业支柱的地位，强调了房地产的问题只是局部市场的问题，并且没有涉及到根本的体制变革和发展模式的转变，在这种情况下，可以预料，中央的看得见的手势必还将受到多只看得见的小手的掣肘，地方与中央对于房地产调控的博弈仍将像上一轮调控中那样上演。

　　其实，在中国畸形的增长模式下，房价具有自动升温的趋势，已非中央一家所能主导。更关键的是，中国房地产的根本问题其实并不在房价，房价调控的成功也不等于住房矛盾的解决。就算房价稳住了，百姓的居住理想仍不能实现，围绕着中国房地产发展模式而产生的一系列矛盾也将继续积累，乃至一发不可收拾，引爆经济与社会危机。

　　所以，中国房地产时局的发展已到了关键时刻，必须超越一般意义上的房价调控和房地产调控，必须充分考虑百姓的居住理想，为此必须回到根本的增长模式的问题上来。

　　必须警省，在一个健康的社会里，社会公正与经济效率对于社会经济发展具有同等重要的意义，从长远看，没有高效率经济发展就不可能实现社会公正，但是没有社会公正，经济效率也不可能长久维持，经济增长甚至会在社会危机爆发的火山口上一朝断送。

　　虽然还有许多学者仍基于善良天性及市场的空想讨论住房的细枝末节问题，虽然政府不断努力调控房价，然而事实上，我们一直忽视了百姓尤其是低收入群体的居住理想。在中国，房子和土地，原始资金的积累和社会机会的抢占，从一开始就是在非市场、非合理、非人性甚至有悖伦理和政治、法律、经济的社会环境下进行的，并不能用简单的经济学教科书去生搬硬套；我们也忽视了，即便房价合理，然而瓜分和掠夺的游戏不结束，中国住房的矛盾就会越积越深，最终达致爆发的地步！

在增长和民生间寻求平衡

　　现在，各地都在倡导建设公共服务型政府，并出台了种种举措。但从结果来看，收效甚微，基本上只停留在办事效率方面的改进等屑微的方面。既然城市中70%的居民都没有能力购房并因此而陷入安居的绝望与痛苦之中，既然教育、卫生、医疗、住房早就成了公认的百姓最忧心的问题，政府就必须建立其公共理想，从政治文明与和谐社会的高度，叫停落后的发展模式，重新出发，去接近广大市民的居住理想！

　　我们建议，可借鉴计划生育一票否决制的做法，在保障当地大多数居民有房住的问题上，在防范当地房价上升的问题上，采取一票否决的做法，即不能再让地方政府官员只考虑增长，而必须在增长与民生间寻求平衡。

　　我们建议，要创新土地制度和政策，将农民的土地产权归还给农民，并允许私人土地产权、集体产权和国有产权具有同等的买卖权力。

　　我们还建议，应该放宽政策限制，允许失地农民、城市中低收入购房者成立维权协会，表达并捍卫其正当权益。

　　显然，只有真正明确政府保障居民住房的职责，并从政治文明的高度来重构中国房地产发展模式，中国房地产发展才能走向真正的希望之途，才能与科学发展观、和谐社会以及政治文明的新发展理念相适应。(赵晓，北京科技大学管理学院教授)

　　上世纪五十年代的新加坡还是英国殖民地，经济困难重重，民生凋敝，住房奇缺，平均每户不到一间住宅，200万人口中有40%居住在贫民窟和屋棚内。

　　李光耀成为新加坡自治邦总理后指出：如果国民变成房产拥有者，就会对这个国家忠诚。于是，他对中央公积金制度进行改造，把它变成了一个综合的资产建设政策。1964年，新加坡正式实施“居者有其屋”计划，鼓励中下层收入居民以分期付款方式购买政府组屋；月收入低于800新元的家庭，只需付房屋总价5%的首付款，其余95%向政府申请贷款，用每月缴纳的公积金还款。这是个伟大的计划。到1993年，新加坡90%以上的家庭拥有房产。这使得新加坡稳定下来并发展成为富裕的国家。如今，政府组屋还是新加坡主要住宅类型截至2003年底，组屋住户占其人口总数的84%。