非常感谢各位朋友，也特别感谢博客中国。我是为我的朋友正山搞的平民经济研究所助威的，否则大学天我不会出门。来了很有收获。刚才见到一个老朋友，是一个专栏作家，一直没有见面，在这儿见到了。同时听到了刚才两位专家非常精彩的演讲，也非常受益。但是我想既然是讨论会，特别是学者之间讨论会，我们不防把观点讨论更坦率一些。

老实说我听前面曹健海所说，他也是我的好朋友，他的观点和刘教授有一些比较难统一的地方，他特别强调房价，言外之意，房价太高。刘教授特别强调土地节约使用，中国土地有限。这两个观点之间，如果分别听很有道理，但是放在一起有矛盾。比如如何节约土地？就是限制土地价值，想买80、90平米房子让你买不起，我们只有日本情况就是这样，大部分日本人像刘教授所说住在90平米以下。如果曹教授所说，我们房价太高了。应该降房价，但是房价降下来，大家一定要买房子，同样前提是大家消费水平一样。如果我们节约资源的话，中国土地资源稀缺，我们限定不能低于18亿亩，在这个基础上，我们可用于城市开发土地有限，这个土地资源有限，资源是非常稀缺，地价就会上升，房价也会上升，所以房价上涨恰恰就是节约土地市场的效果。把两者放在一起，就有矛盾了，分开听都有道理。

我不同意刘教授的一个观点，我觉得有一个问题：其实我们城市化使用方式，以及刚才你谈得城市工业化土地使用方式，但是一种土地作为一个资源更高的效率使用方式。比如说：刚才讲工业可以用延期化，工业通过延期方式获得土地之间密集型使用。居住可以通过小区，通过城市化居住方式，小区化居住方式，也是突然资源更高效率使用。国土资源部好象有这么一个规定，时间在2003年，那个时候全国城市土地面积5600万，农民住房占用土地2.3亿亩，城市是5600万。平均起来，我算了一下，大概目前农民居住方式，每个农民占用的耕地、土地相当于城市人的3到4倍。换句话说：如果我们真的搞城市化，大家都到城市里面居住，其实是节省土地的，刚才你讲的华东村，他合并110多个村庄，结果他省出4800亩土地，如果他不是采取村的方式，不是一个人一栋楼，而是一大堆人住在一栋楼，那么土地更节约了。如果采取望京、天通苑做法，高楼做法土地就更节省。其实我们一个问题，假如中国土地真的是采取工业化使用方式，真的是采取城市化使用方式，其实是土地节约型，而不是土地浪费型。我们现在为什么会出现一个问题？发现我们耕地在减少，而不是越来越多，本来应该顺理成章地城市化方式，中国耕地应该越来越多，我估计你去昆山看过，我去的时候他们雇佣了60万大军劳动力，在中国内生产地方，可能在好几亩土地才能养活这些人。昆山我去过，现在每年吸引外来劳工33%速度增长，你会发现同样面积，第一效率很高，江浙那些地方天堂，最肥沃的土地，生产一千斤粮食一斤二块，就是二千块，但是工业化以后，效率不一样。他很少土地上能够容纳很多人生存，如果我们中国真正按照工业化、城市化方向走，中国出现的是任何土地矛盾是越来越缓和，而不是增长。现在全国一片声音：土地资源紧缺，土地危机，为什么？中国人口土地矛盾肯定是越来越缓和，而不是越来越紧张，如果没有改革开放经济发展，工业化、城市化，可能早发生大灾荒了，早发生农民起义的，为什么没有发生？因为我们小。现在耕地按理说人和土地矛盾越来越缓解，但是没有出现这个情况，为什么？因为城市化现在是假的。比如昌平县变成昌平区，没有实质性改变。农民进城之后，在城里找工作，这是完成经济上城市化。但是社会上、政治上城市化没有完成，比如在北京生孩子，达到十年以后，拿不到北京户口，所以我们城市化不是一个真正彻底城市化，只是经济意义上城市，城市需要这些人打工，在经济上完成城市化转换，社会政治上城市化没有给他们，最后结果是这些人随着进了城市，买或者租了房子，但是在农村仍然建房。农民进城之后，农村土地应该释放出来，但是并没有释放，农村土地没有减少，城市土地在抗张，这样城市土地出现紧张。江苏最近在合并，五个村合并成为四个村。这样房子就省出来了。这个城市化可惜的是，由于我们现在城市对乡村歧视，对农民进城市的歧视，没有让他们在城市安置，回头对土地造成压力。这里面强调一点：由于我们某些制度障碍，使我们出现土地资源矛盾，如果我们按照城市化工业化方向走，中国土地利用效率会更高，中国土地矛盾应该是缓和，而不是像现在这么紧张。这是我回应刘教授的观点。

下面我谈一些我自己的看法。特别是围绕中国房价改革与国民经济话题进行讨论。

我个人注意到，这样一个讨论其实我们已经进行了二三年时间了，我经常被人拉去和开发商PK、吵架什么的，我发现吵成一锅粥了，到现在还在吵，到现在题目还是中国房价与中国国民经济，这个问题并没有解决。我认为，我们把太多问题放在一起，我们是没有办法谈清楚，这个政策最后没有办法分别制订，政策效果比较差。包括所谓的房价调控，房地产调控也是几乎把所有政策算在房地产调控。我不明白调控目的是什么。我知道讨论房价至少有几种人在讨论，他们讨论房价的时候，每个人想法都不一样。我是研究宏观经济的，我最初关注房地产，就是希望房地产把中国经济拉动起来，在1997年中国出现通货紧缩之后，我们想办法如何拉动房地产经济。房地产出现，房价上涨很快的时候，我们更加关注房价泡沫。房价泡沫说到底就是房价远远偏离价值，而且出现过渡投机现象，出现泡沫，这是我们特别关注的。因为房地产泡沫回头又会导致金融危机。房价很大程度上是由开发商拉动的，开发商觉得房子买得好，因为住房建好。他们经常这么争论。我说住房卖好，是需求好，这个需求是货币需求，这和货币价格利率联系在一起，现在利率很低，吸引大家买房子。但是没有搞清楚一个问题：这些人为什么投机？投机还是有收益的。投机有非常高的投机回报，或者投资回驳，因为背后有一个很大需求，这个需求对应的利率。如果房地产出现泡沫，房价泡沫崩溃一定带来金融崩溃，金融危机背后就是经济危机。所以这是一个很重要的角度。我们注意到最早关心房价大家是从这个角度关心，包括在中央电视台和几个开发商对话的时候，核心问题也是中国有多大泡沫。这个角度我认为更多的是扣紧主题，更多是从国民经济角度关注房价。房价到底有没有泡沫化？有很多风险？他的风险对中国国民经济影响多深？这是第一个问题。

第二，老百姓最关心的问题，买得起房子吗？这个房价太高，买不起，所以房价很高。他是根据自己能否买得起房子考虑房价问题。这涉及前面曹老师、刘教授强调的，大部分老百姓有没有房子住。大部分老百姓有没有房子住，首先直观印象就是房价高了，买不起。或者房价合适，我买得起。第二个问题是老百姓能否买得起房子，从这个角度看房价是否高。我们说这样一个角度是老百姓角度，作为学者讨论问题并不能仅仅停留在这个角度，因为老百姓买不起房子，可能是房价高，也可能是老百姓收入低。什么意思？我说房价高意思是房价有泡沫，房价不合理，但是有一个可能，房价合理，房价没有很多泡沫，但是还是买不起房子，意味着的的确确你的收入很低。比如上海内环在2万以上，后来降到1.5万，降到1万还买不起，这是什么问题？这个问题就是国民经济背后的一个更深问题：国民经济分配结构。我们国民经济收入分配问题已经出现严重问题，我国过去几年已经形成了一个严重的两级分化格局，基本上收入分配已经走向拉美，你指望房地产消费有一个健康格局？不可能。只有8%人买得起房子开发商一定是给富人建房子，收入分配格局出现问题，整个住房购买肯定也是畸形，有问题的。所以我们说这个问题，老百姓买不起房子，他关心房价。但是我们这不能仅仅停留在房价问题上，我们发现可能有一个收入分配问题，老百姓不仅买不起房子，也吃不还海鲜，也享受不起高等教育。所有这些问题同时发生，意味着收入分配出现问题，首先表现是房地产问题。消费格局、购买格局不要指望是健康的，回头房地产供应结构、生产结构也不可能健康。当然这和政府社会保障也有关系，1997年朱镕基一看，也想通过住房拉动经济增长，但是整个方向就是住房市场化。所有国家都是两把刀，一是住房社会化，另外是住房社会保障。一直到现在中央三令五声，2006年到现在，地方政府也是阳奉阴违，基本上没有建立起来，唯一经济适用房都是每况愈下。这是一个很重要问题，全世界住房都不是完全靠市场化解决的，包括最市场化国家，比如美国、英国这些国家，大概有8、7个这样国家，他们宪法中就写到要保障居民住房权利。新加坡更是如此。我们狠不得把老百姓全部推到市场上去买房子。这样房价高背后隐含着整个住房的发展模式里面缺少住房保障体系的层面。

第三，涉及到投资价值。因为住房得得确确除了有使用价值，还有价值属性，他要投资，做投机。而做投资投机的人，他会比较买房子还是买股票，还是投资中国工业上。我们目前看到基本状况是：中国经济增长良好，国民收入人均每年增长10%，而物价每年增长2%，或者控制2%，人民币对美元的汇率大概每年增长3%到5%，我们设想一下：如果住房价值，其他资产价值会出现什么变化？如果出现每年百分之十几增长很正常。如果你在住房上出现10%增长，股票市场出现10%增长，所有以人民币计价的资产每年增长10%很正常。全世界的人都会来中国，来买中国股票，兼并中国企业，或者投资人民币，所有人民币资产全部在涨价的话，住房肯定上涨。

第四，中国住房价值形成机制。这个机制是否合理，这是一个问题。如果价格机制形成合理，我们再讨论房价是否太高，老百姓是否能够买得起，如果买不起，我们搞住房保障，再考虑有没有泡沫。中国住房价格形成机制又涉及这个中国住房游戏规则。这里面问题很多，前面讲了我们买房子，其实我们大家想一下，全中国现在没有一个人可以称自己是房主，所有人都是租房，无论是一年还是70年，都是租房。所有人买房子，只有70年使用权利，换句话说，只是租70年而已，土地产权问题更大，所有卖地给政府，所有买地从政府购买，政府是我们全中国最大的开发商，产权方面我们发现有很到问题。发展模式别人是住房保障体系，两个人一块儿往前滚动，我们只有一个，把所有人赶到市场上，政府不建立保障。这是一个问题。我们物业税到现在没有推行起来，中国房价为什么高？开发商讲：房价里面有一半是土地价值。物业税是土地是免费给你的，你开发这个土地，免费开发，每年建成房子之后，谁住我每年收钱，70年的时间一下子卖掉，土地免费给你，未来70年之内，乃至将来700年之内，只要你在这儿住一天，我就收一天物业税，这样就化整为零收钱，但是不会有这么大一个土地上涨压力。我看到北京大学做了一个很漂亮报告：如果我们推出物业税，土地变成免费供应，全国房价平均下降18%，理论上新建房子可以下降一半。是这个物业税制度现在没有。

还有一个政府的角色问题。政府到现在为止，在土地上和商人一样，收益最大，如何拿到最便宜土地，如果卖最高土地，仍然是一个收益最大化。但是政府在这里面特别重要一个角色是，我们看全世界各国政府，特别是发达国家政府，他们在这里面最重要的是维持市场公平，比如美国政府如果开发商有质量问题，安全问题，有短斤少两问题，有欺诈问题，美国政府会把开发商罚得倾家荡产。政府未能是维持公平，所以严密监管开发土地，我们政府呢？我们政府和商人一样，也在寻求收益最大化。所以我们政府是吹黑哨的。我们政府是运动员，最典型的例子一是上海，一是呼和浩特，呼和浩特可以把北京中介公司请到呼和浩特，让他们给他们做策划，把呼和浩特市房价和地价在一年之内推涨到全国第一名。上海城市化、国际化发展很快，上海市如何监管？他不管，所以出现一个人带六个多亿，买128套别墅的情况，在他们眼皮子底下出现，他们不管。所以政府在这里面角色是严重失控。

所以我们发现，我们价值形成机制和上述我说的政府监管、政府角色等等东西连在一起的一整套东西，在这个东西之下，我们发现价值形成是严重严重畸形。我认为有四个角度考虑房价，我们将来要提出政策建议，包括我们防范未然应该从角度考虑，如果我们考虑房价泡沫的话，我们这个视野必须拓宽一些，不仅房地产有泡沫，所有中国资产都有泡沫，这和高速成长经济有没有可能陷入到泡沫危机联系在一起，而这个问题我们发现，当年美国欧洲都出现过，日本也出现过，金融大爆炸，亚洲四小龙这些国家都出现亚洲金融危机，所有国家在经济高速成长过程中，都没有能够避免这样一个泡沫危机。这样一个金融危机和经济危机。今天摆在中国人面前问题是：我们泡沫风险多么严重？我们有没有可能尽可能地避免这些泡沫危机？我们现在看到情况是：这个问题似乎更加严重。我们现在不仅房地产泡沫存在，而且我们发现这个泡沫已经延伸到证券市场，而且中国现在经济增长一片良好，未来几年是持续看好，中国经济高度增长仍然不可避免，与此同时我们看到大家需求、流动性都非常地高，在这种情况之下，资产价格加速上升，资产价格加速上涨的时候，由于财富效应导致加速器，流动性进一步放大，流动性进一步放大，企业效应、经济增长各个方面一片良好，但是这样一个良好态势最终走向的将是所有国家都曾经遭遇的一个危机状态。现在我们不能说我们这个危机状况已经很严重，因为我们情况和日本、当年一些国家有所不同，如果再分析还可以分析很多原因。时间关系不展开了。这是一个我们特别需要关注的角度，是国民经济角度。国民经济角度。

第二，老百姓买得起房子吗？这个角度我们政策更多考虑改善目前严重畸形收入分配结构。如果收入分配畸形，不要指望住房消费正常，不要指望住房供应结构正常，这是一个很重要政策信息。

另外，政府要真正地搞住房政策，2006年政府有一个很大转变，就是他出台国六条、国15条，政府突然发现，原来我有这个任务，所以政府承诺要完成这个任务，要保障今年住房，现在政府采取的是只请客不买单做法，他希望限制一个户型让开发商建这种房子，更多中低档房子在市场上，让中低收入者买得起，这是让市场参与。与此同时他希望让地方政府去买，这里面政策有没有一定合理性？我相信在这个阶段有一定合理性，这个弯拐得太急，因为拐弯太晚，所以政府想请客必须买单，只请客不买电不可以，必须拿出钱构建一个住房政策。当然中央和地方政府财权分配问题在里面了，地方政府说为什么不建这个问题，分税制之后，我的事权40%，财权是70%，所以中央政府和地方政府谈谁买单。

再就是中国资产上升。现在能够看到的如果房子作为资产，我们或者考虑有资产性质，它的房价上升很难避免。2006年中国股票市场上涨了一倍多，2007年现在来看会继续上涨。很多人说现在是2600点，2007年突破2300点到2400点有可能，那么住房问题如何按捺得住？住房问题在金融系里面作为房地产专业，和其他资产证券资产等等是一并进行考虑的，在这里面人家考虑投资收益，这个情况之下，我们要考虑如何避免过渡投机。但是又不可能说完全地能够把房价限制住，因为这是一个整个资产状况，我觉得这个问题需要搞清楚，我们说房价是否稳定当做房地产调控是否到位。